«Не стоит ждать»: почему нужно успеть купить квартиру в ближайшие полгода?
Представители застройщиков, риелторских агентств, оценочных бюро и банков Томска о том, почему покупать квартиры нужно в ближайшее время
Экономическая ситуация в стране, законодательные изменения, касающиеся долевого строительства, условия рынка и зависящий от них спрос населения на покупку жилья вынуждают застройщиков реагировать изменениями цены, а банки сменой ставки ипотечного кредитования. О том, почему желающим приобрести жилье не стоит откладывать покупку на долгий срок и почему рекомендуется купить квартиру до конца года, рассказали представители застройщиков, риелторских агентств, оценочных бюро и банков Томска.
Рост цен на рынке недвижимости
Подходящий к концу 2018 год принес ряд изменений на рынке недвижимости как всей страны, так и Томской области. Ипотека показала существенные объемы выдачи кредитов, на рынок новостроек вышли новые проекты, занял лидирующие позиции по продажам вторичный рынок после долгого периода невостребованности. Однако такие позитивные веяния в некоторой степени омрачают дискуссии о новых санкциях, остановке снижения ипотечных ставок и убеждении в том, что они будут расти, а также увеличении стоимости предлагаемого жилья.
Свою экспертную точку зрения о том, как распределяется в настоящее время спрос потребителей на жилье, какие квартиры покупают томичи, что происходит на рынке недвижимости, как выросли цены и что выгоднее, купить квартиру сегодня или подождать, высказал директор бюро оценки агентства недвижимости «ТОККО» Дмитрий Хлопцов.
— Осенью 2008 года был зафиксирован пик цен на недвижимость. Все мы это помним, тогда средняя цена квадратного метра на рынке недвижимости Томской области составляла 54 654 рубля. Последние три года цены если и менялись, то на сто рублей за квадратный метр, не более. Например, по данным июня 2016, 2017, 2018 годов цены за квадратный метр в среднем были 51 257, 51 150, 51 205 рублей соответственно. Таким образом, в последние годы средние цены держались на одном уровне — в районе 51 тысячи рублей, — отметил Дмитрий Хлопцов.
По его словам, с января по март 2018 года средняя цена квадратного метра в Томской области находилась в интервале 50-52 тысяч рублей. Самое низкое значение цены было зафиксировано в июне — 48 тысяч рублей.
В октябре 2018 года, по итогам девяти месяцев, средняя стоимость квадратного метра на рынке недвижимости региона претерпела существенные изменения, резко выросла и составила 53 053 рубля. В целом, цены в конце третьего квартала 2018 года поднялись на 4-19 % на все сегменты жилья.
— Что же отразилось на росте цен? Первоначально необходимо обратить внимание на показатели роста инфляции, — отмечает Дмитрий Хлопцов. — В 2015 году она составила 12,9 %, 2016 — 5 %, 2017 — 2,5 %. Центробанк в настоящее время предполагает, что инфляция в 2018 году не должна превышать 4 %. Что означает не выше 4 %? То, что инфляция уже достигла этого показателя и Центробанк планирует не допустить до конца года дальнейшего роста. Инфляция уже почти в три раза выше, чем в прошлом году. Это первый показатель, который не мог не отразиться на рынке жилья. Первичный рынок в частности сталкивается с удорожанием строительства из-за отсутствия программ долевого участия. Как следствие растут цены на жилье. На вопрос «Покупать ли квартиру сегодня или подождать?», ответы можно найти в этих факторах.
Дмитрий Хлопцов добавил, что 44 % сделок на покупку жилья в текущем году было совершено в Октябрьском районе. Средняя цена квадратного метра на однокомнатные квартиры (32 % рынка томской агломерации) по Томску составила 55 634 рублей, двухкомнатные (47 % рынка) — 49 893 рубля, трехкомнатные (21 % рынка) — 49 723 рубля.
— Наряду с повышением стоимости жилья происходит и будет происходить дальше повышение ставок ипотечного кредитования. Пока это не отразилось на спросе потребителей на ипотечные кредиты, наоборот, видя рост ипотечных ставок многие люди логично спешат приобрести жилье, не дожидаясь серьезных изменений. В настоящее время ставки по ипотеке увеличили несколько банков, однако к концу года все вынуждены будут их поднять. В целом в 2018 году произошел рост выдачи ипотечных кредитов громадный. Плюс 47 % за девять месяцев 2018 года к девяти месяцам 2017-го, то есть почти в полтора раза увеличился объем выдачи ипотеки. За восемь месяцев текущего года в Томской области было выдано 1 миллиард 780 миллионов ипотечных кредитов — 26 % роста по сравнению с прошлым годом, — подчеркнул директор бюро оценки агентства недвижимости «ТОККО» Дмитрий Хлопцов.
Повышение ставок ипотеки
Об ожидаемом росте процентных ставок по ипотечному кредитованию заявляют все существующие на территории Томской области филиалы банков. Заместитель управляющего Томским отделением № 8616 Сбербанка России Виталий Щуренков отметил, что процентная ставка банка по ипотечному кредитованию влияет на рост или падение спроса потребителей.
По его словам, темпы роста рынка по ипотечному кредитованию в настоящее время снижаются несмотря на то, что в текущий момент банк фиксирует рост спроса на кредиты в 1,6 раза.
— Ставка находится сейчас в том минимуме, от которого она будет отталкиваться в ближайшее время. Это очень вероятно произойдет, ставка по ипотечному кредитованию будет расти, — сказал Виталий Щуренков. — Сейчас самое комфортное и нужное время приобретать жилье с использованием ипотечного кредита.
В свою очередь заместитель управляющего розничным бизнесом ВТБ в Томской области Наталия Федорова рассказала, что в текущем году в банке вырос процент рефинансирования кредитов других банков. Программа продолжает быть актуальной и помогает клиентам существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок кредита или сумму ежемесячного платежа.
— Доля таких сделок выросла в 2018 году до 20 %, составив в октябре 30 % от общего объема ипотечных выдач, — сказала Наталия Федорова. — Поэтому небольшое изменение ставки по кредиту существенного влияния на рынок не окажет: клиент может всегда рефинансировать свой кредит.
Основным фактором, влияющим на изменение ставок по ипотеке, является динамика ключевой ставки ЦБ РФ и конъюнктура рынка. Изменение ключевой ставки, безусловно, сказывается на ипотечных ценовых параметрах. Но при этом в ВТБ для партнеров банка в рамках совместных программ сохраняются все ранее действовавшие дисконты.
— Даже с учетом последних изменений ставка сейчас комфортная и позволяет приобрести квартиру на выгодных условиях, — подчеркнула Федорова.
Такой же позиции — покупать квартиру в ближайшее время — придерживается заместитель управляющего филиалом Газпромбанка в Томске Евгений Мишуков.
— Процентная ставка, безусловно, является одним из регуляторов спроса на ипотечные кредиты. Однако мы поймем с чем будем работать в 2019 году только в конце 2018 года, — отметил Евгений Мишуков. — По оптимистичному сценарию величина текущих процентных ставок с небольшими корректировками сохранится в 2019 году. Поэтому сейчас у клиентов есть время принять решение о покупке жилья на наиболее выгодных условиях.
Спрос
Ожидать снижения активности ни на первичном, ни на вторичном рынке недвижимости в Томской области в ближайшие месяцы не стоит, считает директор агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова.
— В нашей компании сделки по новостройкам составляют менее 10 % , более 90 % — это продажа квартир вторичного рынка жилья, — говорит Наталия Быкова. В 2018 году появился тренд, который сохраняется на протяжении всего года — 58 % наших клиентов решают задачу не приобретения первого жилья, а улучшения своих существующих жилищных условий. Улучшение — увеличение площади квартиры, количества комнат, изменение локализации, статуса жилья, эксклюзивные изменения, переезд в другой регион.
Она отметила, что главным моментом, который является ключевым в настоящее время, является рост цен и ставок на ипотеку.
— Сильный рост ставок по ипотечным кредитам приведет к сокращению числа людей, которые будут брать кредиты, через полгода-год. Вырастут ли цены, поднимутся ли ставки — это не решающие определяющие условия на рынке недвижимости, чтобы спрос резко падал или резко возрастал. В течение полугода ипотеки еще будут брать, но в ближайшей перспективе рынок ожидает рост цены на жилье, в средней ожидается стагнация на рынке, в долгосрочной — ставка дойдет до 12 %. Вот это тот психологический барьер, который наш потребитель не перешагнет. Если ставки вырастут до такой величины, то работать мы с ними не сможем.
По ее словам, в связи с существующим повышением цен на рынке недвижимости и ростом процентных ставок на ипотечные кредиты специалисты на рынке жилья работают с отложенным спросом. Покупают квартиры сейчас те граждане, которые в ближайшее время — год-два — планировали решить жилищный вопрос, однако поторопились в связи с изменениями условий рынка.
— Их состоявшиеся несколько заранее покупки были и будут обусловлены ростом ипотечных ставок и цен. И это понятно: здравомыслящий человек, который хотел заняться в ближайшее время покупкой жилья, сделает это сейчас, пока цены и ставка не взлетели. В целом сейчас очень благоприятный момент, чтобы покупать недвижимость. Если у людей есть такая потребность, то ее нужно реализовывать быстрее, потому что рост цен и ставок не на руку потребителю, — отметила Наталия Быкова.
О благоприятном моменте для покупки квартиры в настоящее время заявил также директор агентства недвижимости «Этажи» Александр Горбунов, отметив, что покупку необходимо совершать обдуманно и рассмотреть все возможные варианты.
— Доля продаж вторичного жилья увеличилась за год с 60 до 65 %. Мы отчасти связываем это с увеличением ставки ипотечного кредитования новостроек, так как в 2017 году ипотека была дешевле. То есть ставки растут, цены на жилье тоже. Многие люди, когда видят в одних источниках информацию о том, что нужно ждать и покупать потом, а в других — что нужно купить сейчас — не понимают, как же быть. Мы советуем покупать квартиры сейчас, не ждать, придерживаемся той позиции, что если есть возможность именно сейчас совершить покупку квартиры молодой семье или поменять действующее жилье, то надо действовать. Тем более, что 2018 год принес на рынок недвижимости много нового и покупателям есть из чего выбирать, — отметил Александр Горбунов.
«Не откладывайте покупку в долгий ящик»
Тем, кто планировал совершить покупку жилья в недалеком будущем, следует не откладывать свое желание в долгий ящик, а, напротив, принять решение и приобрести квартиру в ближайшие полгода. В идеале — до конца 2018-го, пока не произошел ожидаемый рост цен и ипотечных ставок. К такому мнению пришли специалисты «Томской домостроительной компании».
В частности финансовый директор компании Михаил Пчелинцев считает, что принимать решение о приобретении квартиры томичам следует «здесь и сейчас».
— Существенные изменения произошли летом в связи с законом о долевом строительстве, здесь государство ужесточило правила игры на рынке. С июля компания работает только в сфере купли-продажи недвижимости, — рассказывает Михаил Пчелинцев. — Мы получаем кредиты в банках, строим жилье, вводим в эксплуатацию, а уже после ввода занимаемся реализацией готовых, пригодных для проживания квартир. Данным вопросом мы занимались с 2016 года. В 2016-м продажи без долевого строительства достигали 40 %, 2017 — 60 %, со второго полугодия 2018 года объем купли-продажи достиг 100 %.
В настоящее время ТДСК активно застраивает три микрорайона на территории Томска — Южные Ворота, Радонежский, Зеленые Горки. Компания осуществляет комплексную застройку микрорайонов, где впоследствии появляются социальные объекты, магазины.
Микрорайон Южные Ворота
По итогам девяти месяцев структура продаж ТДСК по микрорайонам выглядит следующим образом: 35 % квартир продано в микрорайоне Зеленые Горки, 31 % — Южных Воротах, 34 % — в Радонежском. Квартиры потребители покупают в том числе за счет ипотечного кредитования.
— В настоящее время Сбербанк уже повысил ставку ипотечного кредитования, вслед за ним повышают и другие банки. Это пока не сказалось на активности покупателей, наоборот, жители активно покупают сейчас жилье, ориентируясь на прогнозы дальнейшего повышения ставок и цен на квартиры. Поэтому, в первую очередь, мы хотим донести до наших покупателей, что принимать решение нужно здесь и сейчас. При выборе квартиры и мыслях о покупке нужно решаться быстрее, не откладывая момент приобретения, — отметил Михаил Пчелинцев.
— Цены на квартиры выросли в том числе за счет инфляции, которая неофициально уже превышает 10 % в этом году. Также основной рост цены произошел из-за того, что мы перешли на проектное финансирование наших объектов и продажу готового жилья, сданного в эксплуатацию, — рассказывает начальник отдела продаж ТДСК Анна Облакова. — В стоимость готового жилья таким образом закладываются процентные ставки по кредитам, которые мы выплачиваем банкам за строительство.
По результатам девяти месяцев текущего года основная доля продаж ТДСК — 41 % — приходится на двухкомнатные квартиры. 10 % —трехкомнатных квартир, 31 % — однокомнатных, 18 % — квартир-студий.
Возрастная картина покупателей выглядит следующим образом: основные покупатели компании, согласно статистике по трем районам, — люди в возрасте от 25 до 40 лет. В Южных Воротах квартиры покупают люди в возрасте до 30 лет и люди пенсионного возраста. В Зеленых Горках пик покупателей приходится на возраст от 25 до 28 лет, а также после 35.
— В настоящее время нет предпосылок к тому, что цена снизится в следующем году или через год, она сейчас только растет. Также в декабре 2018 года ожидаются изменения ставки рефинансирования, что однозначно повлияет на повышение ставок ипотечных кредитов, — говорит Анна Облакова. — Тем, кто принимает решение о покупке квартиры, рекомендуется не откладывать приобретение. Если есть возможность, нужно поспешить приобрести квартиру в ближайшие полгода, самое идеальное — до конца года. Лучше действовать сейчас, не стоит ждать.
Микрорайон Зеленые Горки
