Ждать или покупать?
Эксперты в сфере недвижимости о том, почему не стоит ждать «лучшего времени» для покупки квартиры
В течение 2019 году ценовые параметры по ипотеке стабильно снижались. Средневзвешенная ставка на российском рынке, по данным Банка России на 1 ноября 2019 года, составляла 9,4 %. Это не только ниже психологической отметки в 10 %, но и сопоставимо с рекордно низким уровнем, зафиксированным в конце 2018 года. Как отмечают эксперты, население находится в «режиме ожидания» и не спешит приобретать квартиры. Однако отложенный спрос может привести к одномоментному ажиотажу и в конечном итоге — росту стоимости жилья.
Ситуация на рынке жилой недвижимости
Последние два года в Томске наблюдается тенденция роста цен на жилье. При этом стоимость квартир сейчас можно назвать относительно низкой, так как, по словам директора ООО «Бюро оценки ТОККО» Дмитрия Хлопцова, за предыдущие 10 лет (с 2008-го по 2018 годы) рост цен на жилую недвижимость составил не более 1 %. И только с осени прошлого года они пошли вверх: уже в третьем квартале 2019 года средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Томске достигла 58 тысяч рублей. Речь о той массовой категории квартир, которые чаще всего берут в ипотеку.
По словам Дмитрия Хлопцова, средние ипотечные ставки сейчас снижаются. Эксперт прогнозирует, что в 2020 году они опустятся до 8,7 %. При этом цены на жилье в Томске с января текущего года уже подросли на 8-9 %. Фактически, рост стоимости квартир в настоящее время опережает темпы инфляции, которая к концу году ожидается на уровне 4 %, по данным Банка России. Еще несколько лет назад ситуация была противоположной, отмечает аналитик.
Другой удивительный факт — впервые за десять лет вторичный рынок жилья стал дешевле первичного.
— Никогда такого не было. Готовое жилье всегда было дороже на 7 %, а то и на 14 %. Сейчас мы видим обратную тенденцию. Это связано с тем, что застройщики вынуждены работать в новых условиях, соответственно, и цены на первичном рынке растут быстрее. Кроме того, физическое лицо, продавая квартиру, может снизить ее стоимость, чтобы быстрее реализовать ее, у строителей, в свою очередь, такой возможности нет, — пояснил Дмитрий Хлопцов.
Также он отметил, что сейчас людям более интересны двухкомнатные или трехкомнатные квартиры, чем однокомнатные. Речь о той категории заемщиков, которые ранее уже приобретали жилье в ипотеку, рассчитались с кредитом и сейчас хотят дальше улучшать свои жилищные условия, говорит эксперт.
Не стоит ждать
По словам директора агентства недвижимости «Лагуна» Наталии Быковой, в целом 2019 год на рынке недвижимости в Томске проходит под девизом «спокойствие». Многие находятся в стадии принятия решения — покупать сейчас или подождать.
— По моему мнению, выжидательная позиция зачастую играет против покупателя. Сейчас за всю историю ипотечного кредитования в России самые комфортные условия. Нужно понимать, что ставки по продукту и цены на квартиру — это две чаши одни и тех же весов. Когда процент по займу уменьшается, цена на квартиру идет вверх. Ведь понижение ставки, более комфортные условия кредитования приводят к росту числа людей, которые могут воспользоваться этим инструментом. Спрос увеличивается, цена неизбежно начинает расти. <...> Ждать сейчас смысла нет, — уверена Наталия Быкова.
С ней согласен управляющий ВТБ в Томской области Михаил Гребенников. Он подчеркнул, что сегодня жилье можно купить по оптимальной цене. При этом тренд на снижение ипотечных ставок делает более доступным такой вид кредитования для массового сегмента, повышает его привлекательность.
Несмотря на сокращения темпов роста ипотечного кредитования на рынке, которую отмечают эксперты, ВТБ по итогам девяти месяцев сохранил объем продаж по продукту в Томской области на уровне прошлого года: с января по сентябрь банк выдал займы на 2,5 миллиарда рублей. При этом ипотечный портфель в регионе на 1 октября 2019 года увеличился на 16 % и достиг 9,3 миллиарда рублей.
Директор АН «Лагуна» добавляет, что со снижением ставок объем предложения на рынке жилья уменьшается. Так, в 2017 году можно было выбрать квартиру на вторичном рынке из семи тысяч вариантов, при этом ставки по ипотеке составляли в среднем 13 %. Сейчас они снизились до 8-9 %, и мы видим около 4,5 тысячи предложений, то есть порядка 30 % объектов ушли с рынка.
— Из-за увеличения стоимости первичного жилья по отношению ко вторичному новостройки становятся менее доступными по цене для значительной части населения. Люди, которые планировали купить жилье в новостройке, но цена на квадратный метр стала барьером, уходят на вторичный рынок. Спрос на этом рынке увеличивается, следовательно, цена также будет расти, — добавила Наталия Быкова.
Гребенников, в свою очередь, отметил, что задача банков — обеспечить максимально удобные для заемщиков услуги, предложить понятные для клиентов продукты по выгодным ценовым параметрам. Так, отметил управляющий, уже сегодня оформить кредит на готовое и строящееся жилье в ВТБ можно по минимальной ставке 8,4 %, рефинансирование от 8,8 %.
Стоит также обратить внимание на выгоду и возможности для клиентов в рамках рефинансирования: объединение нескольких займов, увеличение суммы, сокращение/увеличение срока кредитования. При этом размер кредита может составлять до 90 % стоимости недвижимости. Кроме того, при рефинансировании есть возможность получить дополнительные средства.
Поддержка семей
По словам Михаила Гребенникова, государство в партнерстве с банками многое делает для предоставления гражданам возможностей по улучшению жилищных условий. Так, в начале прошлого года в России стартовала программа льготного ипотечного кредитования для семей, у которых после 1 января 2018 года родился второй и последующие дети. В этом году правительство субсидировало ставку до 6 % в рамках данной программы на весь срок займа. Ориентируясь на потребности потенциальных клиентов, ВТБ (Банк, ПАО) в апреле 2019 года одним из первых на рынке снизил ее до 5 % годовых. Возможность взять ипотеку с такой ставкой есть до января 2022 года.
Кроме того, данная программа распространяется на рефинансирование кредитов.
— Предположим, семья купила в ипотеку однокомнатную квартиру в новостройке, и после января 2018 года родился второй ребенок. Если все параметры сделки соответствуют условиям программы, можно обратиться за рефинансированием имеющегося кредита. То есть снизить процентную ставку, например, с 12% до 5% годовых. Это существенная экономия, — подчеркнул Михаил Гребенников.
Также в сентябре вступила в силу новая федеральная программа, в рамках которой банки принимают заявки от ипотечных заемщиков на получение выплат многодетным семьям на погашение кредита. Данная программа распространяется на заемщиков, у которых родился третий ребенок или последующие дети в период с 1 января 2019-го по 31 декабря 2022 года. Такие клиенты имеют право получить поддержку до 450 тысяч рублей на погашение действующей ипотеки. Это еще один значимый инструмент субсидирования жилищных займов, который, безусловно, делает продукт более доступным для жителей региона и всей страны, считает Михаил Гребенников.
Он подчеркнул, что ВТБ сегодня взял курс на победу над формальностями.
— Клиентоориентированность — один из фокусов внимания для ВТБ. И нам важно предоставить нашим клиентам возможность улучшить свои жилищные условия, не откладывая этот вопрос надолго. Сегодня, например, можно получить жилищный кредит без подтверждения дохода. Для подачи заявки понадобятся всего два документа — паспорт и СНИЛС. Такие предложения позволяют реализовать мечту о собственном жилье «здесь и сейчас» — решение по кредиту принимается всего за сутки, — подытожил Михаил Гребенников.
