«Заповедный»: мифы и реальность
Амбициозный проект по строительству микрорайона на 500 частных домов на Синем Утесе продолжается, но не так быстро и легко, как заявлялось в начале года
Все большие проекты, особенно не похожие на стандартные, сразу вызывают скептицизм: у власти, у жителей, у инвесторов. Как говорила героиня фильма: «Куда как лучше, когда вот так вот. Серенько». Это было, например, с тем же Северным Парком. И «воды там высокие», «весной поплывете» и «кто туда поедет за мост» и так далее. И что в итоге? А в итоге рост стоимости квартир за эти годы почти в два раза, квартиры раскупаются фактически еще на стадии строительства (формально, конечно, нет, но все мы понимаем механизмы) и никто никуда не поплыл.
Во-первых, потому что застройщик пришел надолго, в том числе и управляет построенным жильем через свою управляющую компанию. Во-вторых, естественно, все вопросы по заболоченности и высокой воде были проработаны специалистами. А уж если Санкт-Петербург в XVIII веке построили на болоте, то построить небольшой микрорайон в XXI веке на участке с высокой водой, уж точно не требует открытий, претендующих на нобелевскую премию.
По итогу в 2020 году мы имеем прекрасный микрорайон, в котором с удовольствием живут люди и который в целом положил начало освоения левобережья Томи. До этого момента прошло всего-то каких-то пять-семь лет. То же самое было с Зелеными Горками. То же самое сейчас происходит с Южными Воротами. Но через два-три года уже никто и не вспомнит, что в 2020-м эти самые Ворота, казалось, никогда не достроят и придется жить на постоянной стройке.
Иными словами: любому масштабному проекту, чтобы пройти путь от «быть охаянным» и «вызывает некие сомнения» до «гордости» и «примера для подражания», требуется минимум пятилетка.
Масштабные сложности
Чем отличается масштабный долго играющий проект от точечной застройки?
При втором варианте — построил один дом, продал и пошел дальше. Ты либо пришел уже на готовую площадку, обеспеченную всеми коммуникациями, и вся сложность только правильно оформить бумаги, чтобы к ним подключиться, либо ты просто построил дом, а все остальное — проблемы собственников (последний вариант в основном относится к малоэтажному строительству).
При масштабном проекте чаще всего застройщик приходит в чистое поле и за свой счет, иногда, конечно, не без помощи государства, создает коммуникации и инфраструктуру с нуля: строит дороги, проводит газ, тянет электричество, строит водозаборные и водоочистные станции.
То есть пройдет год, а то и два, прежде чем вы увидите первый дом. Многое зависит от изначальной подготовленности площадки и ее удаленности от «благ человечества». И уж тем более судить о том, как идут дела, просто по отсутствию построенных домов в таких проектах не совсем корректно.
Как-же тогда понять, что проект «живой», и быть уверенным, что можно рассматривать его для жизни?
- Количество вложенных средств застройщика. «Закопать в землю» десятки миллионов и все бросить можно, но вероятность мала.
- Видимые результаты. Совсем все зарыть в землю не получится, все равно видны результаты деятельности — дороги, внешние коммуникации, основы будущих объектов (фундаменты), сами объекты (достроенные и недостроенные).
- Отношение и поддержка власти. Власть любого уровня очень осторожна и не подпишется на поддержку ни одного проекта, не будучи уверенной, что проект будет завершен.
- Наплыв/отток клиентов. Клиенты нынче пуганные и хорошо подкованные юридически. Они постоянно на чеку и контролируют процесс, в силу возможностей. Если клиенты не побежали, если они только прибывают, то, вероятно, доверие застройщику чем-то подкреплено.
Конечно, это условный набор факторов. Их, наверное, больше, но и этих достаточно, чтобы сделать определенные выводы. Причем речь идет не об одном-двух, а именно о комплексном сочетании этих факторов. Если даже один под сомнением — стоит держать ухо в остро.
Сказки и были
«Заповедный» начинался красиво — микрорайон на 500 домов, в этом году 70 домов, потом ежегодно 100-150 домов.
2020 год тоже начинался оптимистично. Точнее, как обычный год, но с красивым окончанием из двух двоек и двух нулей, что для многих любителей заключать браки в красивые даты или подгадывать даты рождения детей под красивые числа было прямо, казалось, идеальным.
А потом случилось то, что случилось. Пережившим этот год, скорее всего, не забыть.
С одной стороны, пандемия сформировала резкий рост спроса на загородную недвижимость (по разным данным от 30 до 70 %), и казалось бы, это козырь. Но козырь хорош здесь и сейчас — им, безусловно, воспользовались те, кто за строительный сезон построил пять-десять домов, успешно их продал и до следующей весны уехал с Якиным в Гагры.
А «Заповедный» не успел. Потому что надеяться на козыри и удачу — это значит рано или поздно проиграть. Профессионалы так не играют. Деньги целенаправленно «вкапывались в землю». Как итог, к концу лета про 70 домов уже никто не говорил, но и оптимизма никто не терял. Работа шла. От дорог и ревизии сетей перешли к заливке фундаментов и возведению непосредственно домов. Но и здесь были в рукавах у пандемии для кого-то козыри, а для кого-то — дама пик.
Закрытые границы вызвали реальный дефицит не только профессиональных каменщиков, но в целом просто людей, называющих себя каменщиками.
Во-первых, взлетели цены на их услуги, во-вторых, вели они себя, прямо скажем, как короли: «Не нравится качество работ? Тогда мы пошли!» И уходили. Потому-что за забором их ждали те, кто готов был закрыть глаза на все, так как у него горели сроки, а билет в Гагры уже был в кармане.
Даже у самых крупных застройщиков в этот строительный сезон были вакансии каменщиков, исчисляемые десятками.
Проблемы продолжаются до сих пор: фундаменты продолжают заливаться, а стены в «Заповедном» растут медленно. Естественно, клиенты нервничают. И застройщик нервничает. А дефицит кадров налицо. Качественных кадров. За кем переделывать не придется. К моменту выхода материала, скорее всего, кладка продолжится одновременно почти на всех объектах, но время все равно потеряно.
Еще одним плюсом, который для «Заповедного» таковым в итоге и не стал — сельская ипотека под 2,7 %.
Наше правительство изначально, казалось бы, делает прекрасные реверансы в сторону граждан, а потом, как четко сформулировал бывший премьер-министр: «Хотели как лучше, но получилось как всегда».
Построить дом в сельской местности с ипотекой в 2,7 % за счет субсидий государства — разве не отличная помощь и жителям сельских районов, и желающим туда переселиться? Конечно, да. Мысленно сельской ипотекой воспользовались тысячи россиян. Но, к сожалению, ни одной сельской ипотеки на строительство домов на землях, подходящих под условия предоставления льготной ставки, выдано не было. Ни в Томской области, ни в другом регионе РФ. На квартиры в многоэтажках на территориях, граничащих с городом — пожалуйста, а на строительство частного дома — нет.
Почему так происходит объяснить не может никто. Россельхозбанк, основной оператор сельской ипотеки, ушел в глухую оборону. Направленные в министерства, курирующие данный вопрос, а также в приемную президента письма с просьбой объяснить принцип действия данной программы так и остались без ответа.
Вопрос для кого и для чего создавали программу сельская ипотека, если ее нельзя получить на строительство дома в сельской местности, стал риторическим и, скорее всего, ответа на него не будет.
В итоге, конечно, во многом, рассчитанный на льготные ипотечные программы проект «Заповедный» замедлился в привлечении новых клиентов. Из старых клиентов, заключивших договоры еще в начале лета, не ушел ни один. Кто-то нашел иные пути финансирования своего жилища, кто-то оформил ипотеку в Сбере. Процент выше, но зато все понятно.
Ну и, конечно, государственная машина тоже внесла свои коррективы. Земля, на которой началось строительство, была, во-первых, одним большим куском, что не позволяло ее передавать будущему собственнику дома и требовало межевания на мелкие участки. Во-вторых, эта самая земля была под арестом, так как была выкуплена у обанкротившегося предприятия. И даже после того, как с нее были сняты все ограничения, попасть к судебным приставам, чтобы получить письменное подтверждение о том, что арест снят, было сложнее, чем в космос.
В итоге из-за пандемии процесс, который в обычное время от силы может длиться две-три недели, затянулся почти на три месяца.
Нет размежеванного участка — нет ипотеки. Нет ипотеки — нет начала строительства, так как клиенты не были уверены, одобрят им ипотеку или нет, и не давали отмашку на начало работ. И так по кругу. Поэтому большая часть работ, произведенных в зоне застройки, — это дороги, коммуникации и водоотведение.
Как результат — принятое решение не останавливать строительные работы на зиму. Современные технологии и оборудование позволяют заливать фундаменты зимой, а уж класть кирпич и монтировать кровли в минусовую температуру — это вообще не обсуждается — это делали испокон веков.
Иными словами, по ходу пьесы меняются задействованные актеры, меняются декорации, корректируются тексты, но постановка не прекращается и скоро премьера.
Тяжелый год внес свои коррективы в планы миллионов людей и тысяч бизнесов. Это было в 1998-м, это было в 2008-20090-м, частично в 2014-м, теперь вот в 2020-м. Не бывает все плохо у всех. Даже в войну кто-то богатеет. Так и во время кризиса, в частности вызванного пандемией, многие разорились, многие не знают, как жить дальше, а у некоторых наоборот — рост оборотов, рост спроса, рост благосостояния. «Что нас не убивает, делает нас сильнее» — хорошо сказано. «Заповедный» не убит, он не умер, он живой. Ему тяжело, но он не опускает лапки, как та лягушка в крынке с молоком. А значит, все будет хорошо.
Мифы и факты
Миф № 1 — «Заповедный» строится на болоте
Факт: территория стройки не является болотом и никогда таковой не была. Раньше здесь выращивали пшеницу. В связи с тем что были нарушены естественные стоки воды в данной территории в реку за счет строительства дорог, перегораживания стоков собственниками участков и прочими результатами человеческой деятельности, уровень воды на данной территории был повышен. Начатое водоотведение еще в марте позволило сократить уровень воды до нормативного. Работы еще не закончены и будут продолжены следующей весной.
Миф № 2 — Земля, на которой строится «Заповедный», ему не принадлежит
Факт: Территория застройки порядка 150 гектаров принадлежит ООО «Коларовское», которое входит в группу компаний «ТИСК». ООО «Коларовское» являлось банкротом и было выкуплено ГК «ТИСК» с обязательством погасить все долги перед кредиторами по утвержденному графику. График неукоснительно соблюдается. Все ограничения с земли сняты. Соответственно, земля принадлежит застройщику и он может распоряжаться ей как ему угодно.
Миф № 3 — Земля, на которой строится дом, не будет передана собственнику дома, а останется во владении застройщика
Факт: Согласно генплану микрорайона, каждый участок под застройку проходит межевание, получает кадастровый номер и переходит при оформлении договора-купли продажи в собственность к покупателю вместе с домом.
Миф № 4 — Ни один банк не дает ипотеку под строительство в «Заповедном»
Факт: Под строительство домов ипотеку дает не так много банков. Один из ключевых банков РФ Сбербанк подтвердил уже пять ипотечных кредитов для клиентов «Заповедного». Сейчас почти все, кто рассчитывал на сельскую ипотеку в Россельхозбанке, перенаправляют заявки в Сбербанк.
Миф № 5 — В «Заповедном» нет никаких коммуникаций и, главное, никогда не будет газа
Факт: Система газоснабжения разведена по всей территории текущей застройки и проверена в этом году. Непосредственно газовый узел находится в нескольких сот метров от зоны застройки и требует дополнительной прокладки труб для соединения с разведенной сетью. Работы по прокладке дополнительного участка труб не закончены на текущий момент и, скорее всего, будут сданы весной 2021 года.
Водоснабжение будет происходить через собственную водозаборную станцию. Ревизия системы также проведена в этом году. Водоочистная станция будет запущена позже, так как экономически нецелесообразна при количестве домовладений менее 200.
Электричество микрорайона будет осуществляться через собственные подстанции. На текущий момент их две. По плану застройки дополнительно в последующие годы будет введено еще три.
Миф № 6: Управляющая компания «ТИСК» и ее директор Александр Беляев — банкроты и погрязли в судах и разбирательствах
Факт: Бизнес компании УК «ТИСК» строится на не совсем стандартной бизнес-модели. Если схема «набрать на предприятие кредитов и потом его обанкротить» — стандартная и широко распространена, то схема «выкупить предприятие, являющееся банкротом с целью оздоровления и продолжения бизнеса» — редкость на томском рынке.
Но именно на этом и построен бизнес ТИСК и Беляева: выкупить долги, реструктуризировать их с кредиторами и продолжить работу предприятия. Естественно, у предприятия, вчерашнего банкрота, куча долгов как перед государством, так и перед частными кредиторами. Не все готовы на реструктуризацию, не все готовы поверить, что с ними рассчитаются, поэтому общение через юристов, через суд — это нормальная практика в XXI веке.
Возможно, есть еще куча мифов. Кто-то где-то что-то слышал, но прежде чем доверять чьему-то мнению, попробуйте разобраться во всем сами. Ведь, если что, жить в «Заповедном» вам, а не той сороке, что принесла очередную небылицу на своем хвосте.
