Выжидание неоправданно: эксперты о том, почему не стоит тянуть с покупкой жилья
Представители застройщиков, риелторских агентств, оценочных бюро и банков Томска обсудили, стоит ли откладывать приобретение квартиры до «лучших времен»
Сфера продажи недвижимости за минувший, не самый простой год показала удивительные результаты, которых никто не ждал — спрос на покупку квартир превышал предложение, а люди стремились вложить деньги в новое жилье. Подспорьем в вопросе приобретения новых квартир послужили госпрограммы, благодаря которым ставки по ипотеке стали ниже и остаются такими до сих пор. Однако сроки действия программ господдержки ограничены, вопрос продления пока на стадии обсуждения.
О том, почему желающим приобрести жилье не стоит откладывать покупку на долгий срок, как использовать возможности льготной ипотеки, рассказали томские эксперты в сфере недвижимости, собравшись на круглом столе.
Ситуация на рынке жилья
Средняя цена квадратного метра жилья в Томске на конец 2020 года составила 67 тысяч рублей, тогда как по итогам 2019-го «квадрат» стоил порядка 58,2 тысячи рублей, рассказал член Совета общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО), директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» Дмитрий Хлопцов.
— Очень много жилья благодаря программам банков и государственной поддержке люди приобрели в ипотеку, — рассказал Дмитрий Хлопцов. – Количество кредитов в целом по России выросло на 35 %, а по сумме — на 50 %.
Фото: Серафима Кузина
Ставки по ипотеке в среднем по России, по словам эксперта, снизились за год на 3 %, — довольно существенно. Это привело к росту спроса на само жилье. Объем рефинансирования ипотечных кредитов также вырос на 13,7 %.
— По нашей оценке, еще 40 % населения Томска нуждается в улучшении жилищных условий, — говорит глава оценочного бюро. — Однако количество строительных площадок уменьшилось в целом по стране, в Томске строительство новых домов сократилось на 11,5 %. В четвертом квартале спрос на новостройки увеличился на 23 %, остальной спрос пришелся на вторичное жилье.
То есть сложилась ситуация, когда было мало вариантов для продажи жилья, а люди хотели и могли покупать, так как процентные ставки по ипотеке снизились, и томичи ощутили, что они могут позволить купить себе жилье.
Стоимость квартир в различных районах Томска отличается. Самые «дорогие» районы — Кировский и Советский. Здесь, по словам Дмитрия Хлопцова, в среднем квадратный метр стоит 75 282 рубля и 71 800 рублей соответственно. А вот в Ленинском и Октябрьском районах средняя стоимость жилого «квадрата» ниже — 64 800 и 62 400 рублей.
— Интересно отметить, что из-за сокращения предложения на первичном рынке люди постепенно начинают переориентироваться на вторичный, понимая, что выбор здесь больше, чем на рынке новостроек, — говорит Дмитрий Хлопцов. — Вторичный рынок проявляет себя очень активно, что заметно и в первом квартале 2021 года — рост объемов строительства еще не начался, поэтому спрос на «вторичку» пока велик.
Низкие ставки по ипотеке
Минувший 2020 год был годом низких ставок по ипотеке, показатели по выдаче ипотечных кредитов стали максимальными за последние годы. И ставки продолжают оставаться низкими.
— Правительство оказало колоссальную поддержку, запустив льготную программу, Банк России неоднократно снижал ключевую ставку, а банки разрабатывали свои программы, основываясь на этом. Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составила немногим более 7% на конец года, по данным Банка России, при этом превышая еще в январе 2020 года 9 %. ВТБ также в течение года несколько раз снижал ставки по кредитам, — рассказал управляющий ВТБ в Томской области Михаил Гребенников, присутствовавший на совещании. — Сейчас у нас можно на вторичном рынке получить ипотеку от 7,4 % годовых, для первичного рынка работает программа господдержки со ставкой 5,8 % годовых, до конца следующего года можно оформить кредит или рефинансировать действующий по программе детской ипотеки под 5 % годовых.
В целом по итогам 2020 года на ипотеку пришлось более 50 % розничного портфеля ВТБ в Томской области, объем выданных ипотечных кредитов в сравнении с предыдущим годом вырос на 20 % и составил почти 4,6 миллиарда рублей. В первом квартале текущего года интерес к ипотеке сохраняется.
Эксперты банка полагают, что темпы прироста ипотеки в этом году сохранятся, хотя они будут ниже, чем в 2020 году. Причина этому — начавшееся движение ключевой ставки, а также сохраняющаяся неопределенность в части условий продления программы льготной ипотеки.
Значимую роль продолжают играть и программы рефинансирования, которые позволяют заемщикам снизить затраты на ежемесячные платежи по кредиту. Кроме того, банки внедряют множество цифровых ресурсов для более комфортного использования их услуг населением.
— В прошлом году пандемия резко повысила темпы цифровизации банковского бизнеса. ВТБ первым в стране провел ипотечную сделку полностью удаленно, когда человек виртуально подобрал квартиру, дистанционно оформил кредит и подписал договор с помощью цифровой подписи, — рассказал Михаил Гребенников. — Сейчас пятая часть всех заявок на ипотеку подается через личный кабинет на сайте банка, планируем, что к концу года их доля увеличится до 50 %. Также клиент может получить «цифровой дисконт» — минус 0,3 % от ставки — подав заявку онлайн.
Томичи стремятся улучшать качество жизни
Существенный рост спроса на жилую недвижимость отмечают и риелторы. Как рассказала директор агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова, несмотря на среднее удорожание квадратного метра жилья в Томске на 15-20 % в прошлом году, были и позиции, где рост цен составил 30-35 %.
По ее словам, актуальны для томичей сейчас как первичный рынок, так и вторичный. Во второй категории томичи покупают жилье все активнее, говорит глава риелторского агентства.
— Вторичный рынок более гибкий в части ценообразования. Средняя цена «квадрата» в целом по городу в первом квартале 2021 года — 70,6 тысячи рублей, но на вторичном рынке есть особенность — можно торговаться и приобрести квартиру даже по более низкой цене, чем рыночная. Мы фиксировали сделки и по 55 тысяч рублей за квадрат.
Также риелторы отмечают, что в первом квартале 2021 года суммарно 65 % сделок прошли в Октябрьском и Ленинском районах Томска.
— Интересы томичей перемещаются в северную часть города, потому как цены за квадратный метр в Кировском и Советском районах, на мой взгляд, уже неразумны. И переплачивать за одну и ту же инфраструктуру, которой не обделен сейчас ни один район, томичи уже не готовы.
Что же касается спроса людей на квартиры различной планировки, двух- и трехкомнатные квартиры совокупно занимают половину спроса, говорят риелторы. По словам Наталии Быковой, это является показателем того, что люди начали покупать квартиры именно для жизни, а не для инвестиций, как было, преимущественно, в прошлом году.
— Количество сделок с наличным расчетом превысило число сделок с ипотечным кредитами, что говорит о том, что население «переразмещает» вклады, перестает накапливать и вкладывает в улучшение жилищных условий, — рассказала Быкова. — Это, с моей точки зрения, правильное решение — живем мы сегодня и не нужно копить деньги на завтра, нужно качество жизни улучшать. И люди это понимают.
Растет спрос и цены на стройматериалы — дорожает и жилье
Радонежский и Южные Ворота
На текущий момент в Томске есть несколько крупных застройщиков, один из них — «Томская домостроительная компания». По словам финансового директора ТДСК Михаила Пчелинцева, стоимость жилья компания старалась в прошлом году не повышать, а льготные программы ипотеки помогли томичам приобрести желанную недвижимость.
— В 2020 году цены на квартиры ТДСК выросли только в пределах инфляции, резкого повышения не было. Мы отмечали немного инвестиционных сделок, в основном томичи покупали жилье для расширения своей жилплощади, что стало возможным благодаря льготным программам ипотеки, — рассказал Пчелинцев.
Однако в конце 2020-го — начале 2021-го выросли цены на строительные материалы, что привело к росту цен и на сами квартиры, отмечает финдиректор компании.
— К концу года произошло повышение цен на металл и цемент — основные материалы для строительства домов. Это сподвигло к росту цен на нашу продукцию,— отметил Михаил Пчелинцев. — Что же касается текущего года, падения цен не ожидается, так как стоимость комплектующих увеличивается и, соответственно, приходится увеличивать стоимость квадратного метра.
Также в компании отмечают, что порядка 70 % жилья томичи покупают в ипотеку. Квартиры в уже построенных домах почти распроданы, однако до конца года в Южных Воротах будут выставлены на продажу пять объектов, также несколько новых домов будут представлены в Радонежском.
Северный Парк
О повышении цен на квартиры сообщила и Светлана Забара — заместитель директора по недвижимости ООО «СЗ» Карьероуправление», которая возводит микрорайон на левом берегу Томи Северный Парк.
— В Северном Парке цены за квадратный метр увеличились на 10 %, — рассказывает Светлана Забара. — Выросла инвестиционная привлекательность в связи со строительством социальных объектов. Маржинальность проектов уменьшается. У нас действуют программы льготной ипотеки, это тоже сыграло свою роль.
По ее словам, самая ликвидная недвижимость в Томске — это однокомнатные квартиры. Томичи стремятся покупать именно их, спрос на них огромен и фактически свободных «однушек» уже не осталось.
—Также в 2020 году мы обратили внимание, что на фоне пандемии люди предпочитают приобрести не огромные студии, как было ранее, а те же 60-70 квадратов, но разделенные на три-четыре комнаты, чтобы у каждого члена семьи было свое рабочее место.
Если нужна квартира — покупайте сейчас
Большинство экспертов в сфере недвижимости сходятся во мнении — если для вас актуален вопрос приобретения жилья — откладывать его в долгий ящик не стоит. Строительство новых объектов продолжается, на вторичном рынке также появляется большое количество интересных предложений, при этом, ставки по ипотеке пока сохраняются на уровне минимальных значений прошлого года.
— Позиция выжидания не всегда оправдана, — подытожил Михаил Гребенников. — Людям, для которых актуально приобретение недвижимости, не нужно ждать завтра, решение лучше принимать сегодня. Государство создало максимально комфортные условия для покупки жилья — действуют льготные программы, ставки по кредитам и рефинансированию находятся на минимальном уровне. И решение жилищного вопроса позволит жить полноценно здесь и сейчас.
