Покупать нельзя ждать: где поставить запятую?
Эксперты из числа застройщиков, оценочных бюро и банков о том, как выбрать лучшее время для покупки квартиры
В прошлом году на рынке недвижимости произошел самый настоящий «бум» — ипотечное кредитование шагнуло на новый уровень, чему способствовали государственные программы поддержки, а спрос на покупку жилья превышал предложение. Такая ситуация продолжается и до сих пор, предложение на рынке жилья очень ограничено, хорошие квартиры раскупают очень быстро, а спрос пока держится на высоком уровне. Однако есть, конечно, и те, кто не успел на рекордное комбо — низкие ставки и цены, а сейчас думают: покупать все-таки или ждать каких-то лучших времен?
Эксперты в сфере недвижимости поговорили о текущей ситуации на рынке жилья, прогнозах на цены и ставки ипотечного кредитования, а также постарались ответить на главный вопрос — стоит ли приобретать квартиры сейчас, или отложить покупку?
Цены растут, а рынок пустеет
Максимальная средняя цена за квадратный метр жилья в Томске в прошлом десятилетии была достигнута перед кризисом 2008 года и составляла 54,5 тысячи рублей. Потом произошел серьезный ипотечный кризис, аховое снижение цен до 33,5 тысячи рублей, а к 2019 году — по состоянию на июнь — цена на «квадрат» жилья в Томске составляла 54,4 тысячи рублей. Но все резко изменилось с приходом пандемии, рассказал член Совета общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО), директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» Дмитрий Хлопцов.
— За десять лет цены выросли на 61 %, в среднем — на 6 % в год, однако 2020 год вследствие пандемии, отложенного спроса на жилье, роста цен на стройматериалы и прочее привел к тому, что цены стали расти более существенными темпами, — говорит Хлопцов. — В июне 2020 года средняя цена жилья в Томске составила 63,38 тысячи рублей за квадратный метр, при этом для формирования цены мы не учитываем квартиры более ста «квадратов», не берем элитную отделку, не берем квартиры черновой отделки и площадью меньше 30 «квадратов». То есть это средняя цена «квадрата» типовой недвижимости. А в июне 2021 года цена составила уже 73,55 тысячи рублей. Таким образом за год выросла более чем на десять тысяч рублей, а за два года вскочила на 35,3 %. Таким образом темпы роста цен на жилье превысили все предыдущее десятилетие. 16-17 % за год — это довольно существенно.
Дмитрий Хлопцов отмечает, что темпы роста средней цены за квадратный метр на рынке жилья с 2019 года начал существенно превышать инфляцию, которая была минимальной в 2017 году — 2,5 %, а в 2019, 2020, 2021 годах пошла вверх и составила в 2020 году 4,9 %, в 2021 году уже выросла на 3,89 %, а по 2021 году годовой прогноз — 5,8 %.
Рост цен на жилье, по словам специалиста, за июнь 2019 — июнь 2020 года составил 16,6 %, при этом во второй половине 2019 года цены так сильно не росли, спрос был не большой и стабильный, 10-12 % прироста пришлось на первую половину 2020-го.
За июнь 2020 — июнь 2021 цены на жилье выросли в Томске на 16 %, в третьем квартале 2020 года была определенная стабилизация, цены были на уровне 62-63 тысяч рублей за «квадрат», однако на конец 2020 года цена достигла 67 тысяч, а летом текущего года добралась до отметки в 73,5 тысячи рублей.
— Низкие ставки по ипотеке побудили в 2020 году жителей региона не только покупать себе жилье и улучшать свои жилищные условия, но и сподвигли инвесторов покупать то, к чему люди в последние годы неактивно предъявляли спрос — однокомнатные квартиры, потому как люди посчитали, что недвижимость — это лучшее вложение по сравнению со всеми другими, — говорит Хлопцов. — Ипотека показательна, по количеству сделок рост произошел на 46 % на первичном рынке и 41 % — на вторичном. По сумме взятой ипотеки на первичном рынке рост произошел на 80 %, а на вторичном — на 60 %. Суммы опережают количество сделок, то есть размер ипотеки стал больше по сумме, что подтверждает рост цен на рынке. Последние два-три месяца ключевая ставка ЦБ стала расти, но пока еще она позволяет многим людям инвестировать в недвижимость. В целом жители Томской области ежемесячно берут три миллиарда рублей ипотечных кредитов.
Средняя цена однокомнатной квартиры в Томске, по данным оценщиков, составляет сейчас 85,2 тысячи за «квадрат», при этом сделки на «однушки» занимают 30 % рынка. Резко меньше стоят двухкомнатные квартиры — 68,2 тысячи рублей за «квадрат», и они занимают 40 % рынка. Остальные 30 % рынка — трехкомнатные квартиры.
Что касается новостроек, Дмитрий Хлопцов отметил, что темпы строительства жилья снижаются в Томске на протяжении последних пяти лет. Причины спада строительства — это не только удорожание стройматериалов, удорожание строительства, изменение законодательства, недостаток земли, на которой можно строить в городе, но и переход на другие территории — в другие регионы.
— Например, ТДСК строит меньше в городе, уходит в районы, а также строит в других регионах. Причин здесь несколько, в том числе если наши строители строят в других городах, значит там это выгоднее, чем в Томске, потому как никто не будет работать себе в убыток, — говорит директор оценочного бюро.
При этом специалист отметил, что способствует росту темпов строительства жилья в Томске сейчас выделение средств на расселение аварийного жилья. Занимается строительством домов для «аварийщиков» в городе сейчас Томская домостроительная компания.
— Это один из драйверов роста рынка строительства в Томской области, потому как у нас в сравнении с другими регионами огромное количество аварийного жилья, — говорит Дмитрий Хлопцов. — В других регионах осталось максимум по 10 % не расселенного аварийного жилья от того объема, который был объявлен на начало 2017 года, где-то не осталось совсем, а у нас объемы превышают 70 %.
Что же касается рынка вторичного жилья в Томске, по словам Хлопцова, за первое полугодие 2021 года подорожало в городе сильнее всего именно оно.
— На первичном рынке рост цен наблюдается существенный, но на вторичном — просто колоссальный — шесть тысяч рублей за квадрат в первом квартале и пять — во втором, — рассказывает Дмитрий Хлопцов. — При ограниченном предложении на первичном рынке жилья привело к тому, что люди ищут квартиры на вторичном рынке, несмотря на то, что жилье старое. Люди смотрят на то, что есть отделка, квартира уже приспособлена для проживания, а также можно выбрать жилье в подходящем месте. Раньше рынок слабо реагировал на территориальную дифференциацию — рост цен был и в конце Иркутского тракта на хрущевки, и в центре, и в Зеленых Горках. А сейчас отличие в ценах между районами стало больше. Так, средняя цена за «квадрат» в Кировском районе — 82 тысячи рублей, 66 — в Октябрьском. Говорит это о недостатке предложения в центральных частях города.
По словам же Бориса Черникова, аналитика, руководителя группы маркетинга ТДСК, который присутствовал на встрече экспертов, наиболее активный рост цен на жилье в городе наблюдался в четвертом квартале.
— Первая тенденция, которую я хотел бы отметить, касается динамики изменения цен. За последние два с половиной года цены на первичном рынке Томской области выросли на 37 %, причем наиболее активный рост пришелся на четвертый квартал 2020 года. На вторичном рынке наблюдается схожая ситуация.
По темпам прироста цен средние показатели первичного и вторичного рынков значительно обогнали ценовое предложение ТДСК — к примеру, во втором квартале нынешнего года усредненная «вторичка» стоила на 8 % дороже. Основные темпы роста цен пришлись на 2020 год, при этом соответствующий вопрос ставился на министерском уровне, им занималась ФАС России. В итоге выяснилось, что главной составляющей увеличения цены квадратного метра стал рост его себестоимости.
Он отметил, что последующее строительство компания будет вести уже по новой себестоимости, следовательно в компании констатируют: цены будут расти, он этого никуда не денешься.
Предложение ограничено
По словам представителя ТДСК, на росте цен сказывается множество факторов, в том числе ограниченность предложения.
— Конъюнктура рынка меняется, мы наблюдаем рост ставок по ипотеке, удорожание материалов, снижается спрос, в 2020 он был выше. Есть факторы, которые будут поддерживать и двигать цены вновь. Первый — это ограниченное предложение, второе — низкая маржинальность рынка, в случае снижения спроса застройщик не может просто взять и снизить цену, он идет другими путями, потому как никто не будет работать в убыток. Также идет ожидание продолжения роста себестоимости, которое связано с тем, что, в основном, все импортировано, большая часть комплектующих, металлоконструкций, и прочего идет из-за рубежа, а иностранные развитые рынки придерживаются мягкой денежно-кредитной политики для стимулирования экономики, чтобы как можно быстрее выйти из кризиса из-за пандемии, они держат ставки на минимальном уровне, — отметил Борис Черников.
— Также идет изменение структуры спроса. Летом 2020 основной спрос был на однокомнатные квартиры, то есть был во многом инвестиционный, а сейчас спрос сместился в сторону двухкомнатных и трехкомнатных квартир, — говорит Черников. — Сейчас потребители увеличивают площадь, стремятся улучшить жилищные условия. Поэтому в связи с изменениями структуры спроса и изменениями, которые произошли в госпрограммах, в ближайшее время мы ожидаем изменение структуры выдачи ипотечных кредитов, увеличение доли семейной ипотеки и сокращения доли льготной ипотеки.
Как рассказал коммерческий директор компании Михаил Пчелинцев, предложение на рынке жилья существенно снизилось в прошлом году в связи с введением государством мер поддержки по выдаче льготных ипотечных кредитов.
— Множество людей, которые ранее не могли себе позволить приобрести квартиры, благодаря низким ставкам и таким ценам приобрели в 2020 году и начале 2021-го квартиры, в связи с чем предложение сократилось. До конца года мы восполним предложение, так как планируем ввод в эксплуатацию новых домов, — рассказал он. — Но себестоимость строительства растет, поэтому огромного числа объектов, как и снижения цен ждать не стоит.
По словам специалиста, во многом снижение предложения на рынке жилья связано сейчас с ограниченностью земельного ресурса в Томске.
— Такого бурного строительства, которое было в 2015 году, конечно, уже не повторится — тогда были другие условия, а также больший земельный ресурс — для строителей самый главный, как и трудовой. Но в Томске земельный ресурс уже сокращается, поэтому мы работаем уже не здесь, а Томском районе и несколько лет строим дома в Новосибирске и Кемерово.
В свою очередь руководитель центра продаж компании Анна Облакова добавила, что на томском рынке вскоре будут введены в эксплуатацию новые дома микрорайона Южные Ворота, где стоимость однокомнатных квартир будет варьироваться от двух до трех миллионов рублей, а двухкомнатных — от 3,9 миллиона рублей. Также в 2021-м введут новые дома в микрорайоне Радонежский и в ЖК на Комсомольском, 48, который строится по голландскому проекту.
Квартиры купили те, кто раньше не мог себе этого позволить
Низкие ставки по ипотеке в прошлом году стали причиной снижения ежемесячного платежа по кредитам и, как следствие, сделали доступной ипотеку для категории граждан, которые имеют небольшой доход, говорит заместитель управляющего томским отделением Сбербанка Иван Артемов. Так, в структуре выдачи ипотеки в Сбере доля ипотечных кредитов, которые брали люди с небольшим доходов, выросла с 5 до 21 % — в четыре раза.
Как считают в банках, рынок увидел спрос на однокомнатные квартиры не только потому, что у людей есть желание вложить деньги, но и потому, что появилась возможность для многих приобрести пусть небольшое, но свое жилье.
Эксперт отметил, что в прошлом году выросла также доля выдаваемой ипотеки по господдержке в другие регионы с 5,5 до 23 %, то есть жители Томской области активно приобретали квартиры за пределами Сибири. В основном, на юге и в центральной части страны. Сказалось на этом также то, что многие организации в пандемию перешли на удаленную работу, а следственно, люди перестали быть привязанными к конкретному месту.
— В 2020 году самый наибольший рост спроса на квартиры показал средний класс. Обладатели капитала решили не тратить деньги, а взять кредит. На текущий момент потребитель от сниженной ставки не выигрывает в ежемесячном платеже, потому как платежи в 2019 году были ниже, чем приходится платить сейчас, из-за роста цен, — отмечает Иван Артемов. — С учетом того, что располагаемые доходы населения не растут, это будет являться сдерживающим фактором, поэтому пошло снижение спроса на однокомнатные квартиры — низкодоходная часть населения поняла, что не тянет, и ушла с рынка. Госпрограмма по семьям с детьми должна обеспечить опережающий спрос на ипотечные займы со стороны молодых семей — на 80 % больше семей теперь могут претендовать на льготную ипотеку.
По словам специалиста, правы и те, кто говорит, что рост цен продолжится, и те, кто считает, что он не будет слишком высок. Поэтому покупка квартиры, по его словам, при имеющихся вариантах является неплохим решением.
Тенденция роста выдачи кредитов в 2021 году сохранилась в ВТБ, говорит заместитель управляющего банка в Томской области Наталия Федорова. За первые семь месяцев выдачи жилищных кредитов в банке увеличились на 30 % по объему.
— Если сравнить июль этого года и прошлого, то выдачи выросли на 20 %. Средняя сумма кредита в прошлом году была 1,9 миллиона рублей, в этом году — 2,2 миллиона рублей. Квартиры выбирают больше, соответственно, суммы больше. Спрос достаточно высокий. Мы рекомендуем: если есть потребность улучшить жилищные условия сейчас, то ждать не стоит, — говорит Наталия Федорова.
Представитель ГПБ Марина Новикова, главный менеджер по партнерским продажам банка, которая присутствовала на встрече, сообщила, что банк по льготной ипотеке прирос за прошлый год на 35 % в количестве ипотечных кредитов и 21 % — в объеме. Средняя сумма ипотеки, которую берут томичи, выросла на полмиллиона рублей.
— Прямо сегодня, буквально перед нашей встречей, мы получили информацию о том, что Центробанк планирует повышение ключевой ставки. И своим клиентам мы прямо говорим: не стоит ждать снижения ставок — того, что было прошлым летом и осенью, уже не будет. Поэтому, если хочется улучшить жилищные условия смело подавайте заявку на ипотеку. Не откладывайте.
Так ждать или покупать?
Цикл изменений еще не завершен, будет меняться и спрос, и ипотечные программы, и цена — в большей или меньшей степени, здесь прогнозы существуют разные.
Однако все эксперты едины во мнении — если потребность в приобретении жилья есть, то тянуть с покупкой не стоит, ведь цены вряд ли станут ниже, а вот квартиру по душе найти во время — дорогого стоит.
Вот что говорят эксперты:
— Нельзя не обратить внимание на количество квартир, которые выставлены на продажу летом 2021 года. Обычно, если открыть все предложения, то выставляется в Томске около 4,5 тысячи квартир одномоментно. Однако сейчас число предлагаемых к продаже квартир снизилось на 40 %, то есть рынок вымыт, рынок скупили и, естественно, вследствие скупки произошел рост цен. Текущие данные в 2,5 тысячи выставленных к продаже квартир не удовлетворят спрос, поэтому даже летом рынок оживлен, хотя обычно в этот период он находится в некотором застое. А сейчас потому как люди меньше в отпусках, они ищут жилье, сэкономленные на отпуске деньги идут на рынок жилья, потому что рынок этот стабильный, а покупка квартиры, по мнению многих, — лучшая инвестиция, — подчеркивает директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» Дмитрий Хлопцов.
— Редкие года можно вспомнить, когда покупка квадратного метра в России приводила к финансовому несчастью. 2008 год, май, когда был пик, а потом финансовый кризис, да, но пока это не повторялось. Десятилетие было фактически без роста цен, когда люди имели такую роскошь, как время, которое работало на них и они могли выбирать. Сейчас вопрос стоит остро, времени мало, чтобы выбрать для себя подходящий объект. Если нужна квартира, то мой совет — точно покупать, иначе можно просидеть и прождать коллапса, и остаться без нее, — отметил заместитель управляющего томским отделением Сбера Иван Артемов.
— Сейчас очень интересные, расширенные условия по семейной ипотеке для молодых семей, которые только вступают в брак, у которых появился ребенок. Я не помню, чтобы были такие ставки условия и возможности, в том числе использовать материнский капитал, поэтому этим семьям мы советуем присмотреться к рынку и улучшить свои жилищные условия, — отметила представитель Томской домостроительной компании Анна Облакова.
— С экспертами в сфере недвижимости мы встречаемся регулярно, и всегда говорим: покупайте сейчас, не ждите, потому что кредит можно рефинансировать, а вот цену откорректировать вряд ли, и подобрать необходимое жилье, не упустить момент нужно своевременно. Ждать у моря погоды не стоит. Если жилье нужно для улучшения жилищных условий, для улучшения жизни детей, увеличения жилплощади, то рекомендация одна — конечно нужно покупать, — считает замуправляющего банка ВТБ в Томской области Наталия Федорова.
