Ждать сегодня — не вариант. Что происходит на томском рынке жилья?
Эксперты рассказали, что происходит сегодня на рынке жилья в Томске и как быть тем, кто хочет купить квартиру
Льготные программы ипотеки с 2020 года стимулировали россиян к покупкам нового жилья с помощью ипотеки. Это повлекло за собой рост цен как на первичном рынке, так и на вторичном. Эксперты ожидают, что госпрограмма льготной ипотеки не будет продлена на следующий год. Вместе с этим могут измениться и цены на квартиры из-за себестоимости нового жилья.
Эксперты в сфере недвижимости поговорили о текущей ситуации на рынке в Томской области, о ценах на жилье, а также постарались ответить на главный вопрос — стоит ли приобретать квартиры сейчас или отложить покупку?
Цены выросли, а рынок опустел
По последним данным Томскстата, за десять месяцев 2022 года в Томской области введено 305,2 тысячи квадратных метров жилья, это 2 847 жилых помещений. Данный показатель на 3,8 % меньше, чем за аналогичный период 2021 года. Профессиональные застройщики с января по октябрь построили только 60,4 тысячи «квадратов» жилья. Большая же часть — это индивидуальные дома. На их долю приходится 244,8 тысячи квадратных метров.
На 1 января 2022 года средневзвешенная цена за квадратный метр в Томске была 81 650 рублей. В марте эта цена выросла на 5,4 % — до 86 045 рублей. К концу сентября стоимость «квадрата» выросла еще сильнее — до 88 тысяч рублей. Однако на 1 ноября средневзвешенная цена стала 84 тысячи рублей.
— В Томске вслед за рядом других городов России пошел спад цены. За месяц он составил 5 %. Мы видим, что произошло снижение спроса, за ним упала и цена. Но если сравнить данные в сентябре 2019 года (до пандемии) и в сентябре 2022 года (после пандемии и начала спецоперации), рост цен составил 78,5 %. Такого увеличения не было за последние 20 лет, — рассказал директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» Дмитрий Хлопцов.
По его словам, цены на недвижимость росли сильнее инфляции. Это привело к тому, что люди стали вкладывать средства в покупку жилья.
В 2020 году в России запустили программу льготной ипотеки на новостройки, доступную для всех граждан. Сообщалось, что ее срок — до конца 2022 года.
По мнению Хлопцова, эта и другие льготные программы разогнали рынок жилья — люди стали больше покупать квартир в ипотеку, а цены на жилье продолжали расти. Причем на «вторичке» цены росли быстрее, чем на «первичке».
Однако количество предложений по жилью в Томской области за последние пару лет значительно уменьшилось — в полтора-два раза.
— Сейчас количество предложений по квартирам немного выросло, но допандемийного состояния мы не достигли, людям нечего выбирать. То, что появляется на рынке, разбирается быстро, — сказал Хлопцов.
Минфин России в ноябре предложил закончить 31 декабря льготную ипотеку на жилье в новостройках. В ведомстве пояснили, что не видят необходимости в новых мерах поддержки первичного рынка жилья.
Дмитрий Хлопцов также считает, что Федерация не будет продолжать эту программу. Учитывая, что строители не наращивали темпы в период действия льготной ипотеки, вряд ли они будут это делать после ее отмены, рассуждает эксперт.
По словам Хлопцова, с ТДСК сложилась такая ситуация, что компания вынуждена самостоятельно заниматься инженерной инфраструктурой.
— Когда застройщик строит сети канализации, водопроводы, тепло, дороги, это приходится включать в стоимость жилья. Государство не выполняет свои обязанности по оснащению новых микрорайонов транспортной, коммунальной инфраструктурой. Когда застройщик это берет на себя, повышается себестоимость строительства, — сказал он.
Если ставки по ипотеке вырастут, то это, возможно, приведет к снижению цен жилья на вторичном рынке. А пока недвижимость едва ли не единственный инструмент для инвестиций и сохранения денег: валюта и акции потеряли былую привлекательность.
— Но что в итоге будет со спросом на жилье 2023 году — вопрос пока открытый, — добавил Хлопцов.
По словам главного аналитика ТДСК Бориса Черникова, сегодня в Томской области спрос на жилье стал сегментированным. Три ниши сформировались под воздействием программ господдержки: льготная ипотека, «семейная ипотека» и ипотека для ИТ-специалистов.
Айтишники в Томске — это преимущественно молодые люди с доходами не менее 100 тысяч рублей в месяц. Они хотят квартиру комфорт-класса в центре, чтоб все необходимое было в шаговой доступности. Их интересует жилье с выделенной рабочей зоной, часто повторяется запрос на два санузла, отметил аналитик ТДСК.
Вторая группа покупателей — получатели «семейной ипотеки». Она тоже набрала обороты. Как правило, такой ипотекой интересуются молодые семьи с детьми. Они ищут квартиры с несколькими спальнями, чтобы у каждого была отдельная комната, пояснил Борис Черников.
Третья ниша — самая большая, это спрос на качественное и доступное жилье в новых локациях с развитой инфраструктурой. Его обеспечивает льготная ипотека.
— Что касается предложения — мы находимся в парадоксальной ситуации. У ТДСК уже больше месяца на полке предложений нет ни одной квартиры в индустриальных домах. Все наши предложения сейчас — это монолитные дома, например «голландский квартал» на проспекте Комсомольском, 48. Куда исчезло панельное жилье? Мы живем в нестабильное время. И недвижимость, особенно готовая, в такой период становится защитным активом. Мы наблюдали всплески активностей от покупателей весной и осенью. И главное наше предложение — квартиры в индустриальных домах — раскупили как раз в этот период, — пояснил Борис Черников.
Люди идут за льготами
Представители банков в ходе встречи отметили, что в структуре выдач жилищных кредитов программа господдержки и «семейная ипотека» занимают лидирующие позиции.
Так, руководитель офисов ипотечного кредитования томского отделения Сбербанка Денис Крывша рассказал, что банк в Томской области в этом году выдал населению 4 137 ипотечных кредита на 10,4 миллиарда рублей. Из них 560 кредитов — на строящееся жилье.
Большим спросом, по словам Крывши, пользуются льготная ипотека и «семейная». В этом году также произошел рост выдачи кредитов на ИЖС. Порядка 60 % ипотечных кредитов были выданы на квартиры ТДСК.
— Предложения, которые есть на рынке сегодня, по цене очень высокие. Это дома в центре города и в целом жилье комфорт-класса. На мой взгляд, определенная часть населения ожидает, когда на рынке появится больше предложений по жилью с более низкой стоимостью за квадратный метр, — добавил Крывша.
В Газпромбанке также отмечают, что в структуре выдач ипотечных кредитов программа господдержки занимает 30 %, «семейная ипотека» — 35 %.
При этом на первичном рынке жилья банк в этом году выдал 65 % жилищных кредитов от общего числа, остальное пришлось на «вторичку».
Предложения ТДСК
Не только государство предлагает людям льготные программы. У ТДСК есть для клиентов собственные варианты поддержки. Руководитель Центра продаж Томской домостроительной компании Анна Облакова рассказала о программе обмена.
— Есть три направления этой программы. Первое — традиционный обмен, когда мы берем квартиру клиента в счет покупки новой квартиры. Эта программа выгодна тем, кто не хочет ждать. Второе — когда наши специалисты помогают клиентам найти покупателя на старое жилье. Это интересно тем, кто хочет продать старое максимально выгодно. Обе программы — бесплатные и позволяют получить особые условия при покупке квартиры ТДСК. Третье направление реализуется совместно с банком-партнером и позволяет взять кредит на первоначальный взнос под залог имеющейся квартиры, переехать в новое жилье и спокойно продавать старое.
Если нужна квартира — покупайте сейчас
Большинство экспертов в сфере недвижимости сходятся во мнении — если для вас актуален вопрос приобретения жилья — откладывать его в долгий ящик не стоит. Из-за ограниченного количества предложений жилье, которое понравилось вам сегодня, завтра уже может быть куплено кем-то другим. А цены на новостройки, если и снизятся, то не сильно.
— Нужно принимать решение здесь и сейчас и брать квартиру на этих условиях. Льготная ипотека есть, предложения еще есть. Цены в новых домах зависят от себестоимости строительства, а она не падает. Снижение цен, которое есть сейчас, больше относится к вторичному рынку, — отметил коммерческий директор ТДСК Михаил Пчелинцев.
