Выпало на долю
Мы уже писали о дольщиках «Рекона», которые накануне Нового года вышли на пикет с требованием к областной власти помочь достроить жилье, которого они ждут уже несколько лет. Однако в «белом» доме пояснили, что решить этот вопрос могут только сами дольщики: мол, им нужно решаться — переходить к новому застройщику или создавать ЖСК. Тем временем 21 января областной арбитражный суд признал «Рекон» банкротом. Что же ждет дольщиков, ожидающих получения квартир в доме на Нефтяной, 3?
Без вариантов
Внятный выход просматривается один — 110 обманутым дольщикам предстоит создать ЖСК, который и будет достраивать их дом. Сделать это они должны не ранее, чем через два и не более, чем через шесть месяцев принятия решения о банкротстве. Соответствующее собрание, как сообщил председатель комитета кредиторов Сергей Шарковский, будет проведено в марте. Для создания ЖСК потребуется 75 % голосов. В том, что положительное решение будет принято, Шарковский не сомневается.
— Как показывает практика других подобных банкротств, дольщики, создав ЖСК, забирают недостроенное здание с землей и достраивают его с помощью областной администрации, которая финансирует определенные виды работ. Противоположный вариант — продажа имущества с молотка. Сколько денег при этом будет выручено, столько и поделят между всеми дольщиками. Люди понимают, что это не вариант, и всегда голосуют за ЖСК, — говорит он.
Есть еще одна тонкость: деньги распределяются между кредиторами компании-банкрота по очереди, в которой дольщикам отводится место ближе к «хвосту». Так что это действительно «не вариант». Выбрать строительную компанию, которая будет достраивать дом после создания ЖСК, также должны будут члены кооператива. Каков будет объем помощи со стороны бюджета, пока неизвестно. Но доплачивать за свое жилье людям все равно придется. Дольщики резонно боятся, что эта сумма окажется неподъемной.
— Мы уже подсчитали, что нам придется доплачивать по 25 тысяч за квадратный метр, — рассказывает Ольга Садиковская. — По сути, нас поставили в такие условия, что мы должны еще раз купить свои квартиры. Сейчас у всех кризис, а на нас, можно подумать, все с неба падает!
— 25 тысяч за метр не получается даже при самых пессимистичных расчетах, — уверяет Сергей Шарковский. — В этом доме очень много не проданных квартир, есть не проданные нежилые помещения, гаражи. Поэтому ситуация не так плоха, как кажется. По некоторым домам, которые уже благополучно сданы в эксплуатацию, она была значительно хуже. Конечно, будут определенные трудности, связанные с кризисом в стране: продать недвижимость сейчас труднее. Но это вопрос решаемый.
Наибольшие финансовые вложения, по словам председателя комитета кредиторов, потребуются от тех, кто купил квартиры в 2011-2012 годах: тогда уже было понятно, что вкладывать деньги в квартиры от «Рекона» — дело крайне рискованное. Тем, кто осилить такую доплату не сможет, предстоит отдать свои квартиры ЖСК, которое должно будет через определенный срок вернуть им вложенные деньги. Но это, заверяет Шарковский, крайне невыгодно — ни о какой индексации вложенных сумм речь не идет. Доплатить же пять-десять тысяч за «квадрат», уверен он, не так сложно, тем более что большинство дольщиков приобретало однокомнатные квартиры.
Напомним: в планах компании «Рекон» значилось строительство целого микрорайона из восьми многоэтажек (в общей сложности 3 200 квартир). Стоимость квадратного метра составляла от 22 тысяч рублей — говорилось, что при строительстве будут применены новые технологии. Первый дом компания обещала сдать летом 2010 года.
— Владимир Петровский нарисовал такую сказку в картинках, что на нее попались очень многие, — вспоминает Шарковский. — При этом люди, веря риэлторам, отдавали деньги за документ, который не гарантировал им никаких прав — так называемый предварительный договор, по которому «Рекон» когда-то, после того, как построит, обязуется передать им квартиру. У Петровского на тот момент не было даже разрешения на строительство — он просто принимал деньги и выдавал такие бумажки, которые дольщиков совершенно на защищают...
История, безусловно, назидательная: нельзя отдавать свои кровные в обмен на бумажку, подписать которую вам не посоветует ни один добросовестный юрист. Впрочем, дольщиков многих других домов не спасли и полноценные договоры долевого участия. Назвать хотя бы приблизительный срок сдачи дома по Нефтяной, 3, Сергей Шарковский не смог. По его словам, специалисты отводят на это около года.
Официальный комментарий
Что завершение строительства дома по Нефтяной, 3, возможно путем создания ЖСК, нам подтвердили и в областном департаменте архитектуры и строительства. Процедура погашения требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства прописана федеральным законом.
— На сегодняшний день проект достройки объекта прошел экспертизу, сейчас проводится проверка достоверности сметной стоимости достройки объекта, — сообщил начальник департамента Дмитрий Ассонов. — В случае непринятия участниками строительства решения о переходе в ЖСК останется единственный путь — продажа объекта в процедуре конкурсного производства «Рекона» и удовлетворение требований согласно очереди кредиторов.
Говоря о том, на какую именно поддержку могут рассчитывать дольщики, глава департамента также сослался на закон — на этот раз Томской области. Он предусматривает субсидии объединениям дольщиков для подключения домов к коммуникациям, погашение части процентной ставки по кредитам, полученным дольщиками на окончание строительства жилья, частичную компенсацию им затрат по аренде жилья. Получение государственной поддержки носит заявительный характер.
Мы попросили привести примеры объектов, которые были благополучно достроены в Томске после создания дольщиками ЖСК и ТСЖ. Нам выдали список, состоящий из 11 таких домов. В их числе — два объекта «СУ-13» (на Советской, 69, и Герцена, 43а), один — компании «Строймонтаж-М» (на Горького, 66), один — ООО «ПК РИФ» (на Розы Люксембург, 97а).
Вернемся к «Рекону», дольщики которого отдавали свои кровные за бумажки под названием «предварительный договор». По словам Сергея Шарковского, менять их на договора долевого участия Петровский начал в 2009 году, когда над ним нависло обвинение в мошенничестве. Работы на стройке по-прежнему не велись, но каждому из дольщиков по крайней мере есть чем доказать свои права на жилье — на сегодняшний день с этим все благополучно.
Не бойтесь быть «занудами»
Конечно, попасть в категорию обманутых дольщиков никому не хочется. Что же нужно сделать, чтобы максимально обезопасить себя и свои деньги? Этот вопрос мы также задали Дмитрию Ассонову.
Во-первых, при выборе застройщика стоит получить в мэрии информацию о наличии у него разрешения на строительство и права на земельный участок. В облдепартаменте архитектуры и строительства вам расскажут, были ли «в анамнезе» у застройщика «проблемные» объекты, жалобы дольщиков и нарушения законодательства о долевом строительстве. Внимательно изучите проектную декларацию, в том числе узнайте, в какой страховой компании застрахована ответственность застройщика.
Что ни говори, а ответственность за принятие решения несет в первую очередь сам дольщик. И осознавать все возможные последствия этого решения совершенно необходимо. Есть подвижки и на законодательном уровне: с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в законодательство, в соответствии с которыми застройщики могут заключать договоры долевого участия, только предварительно застраховав обеспечение своих обязательств перед дольщиками. Застройщику предоставляется выбор: вступить в общество взаимного страхования, составить договор со страховой компанией либо документ поручительства с одним из банков. С 1 октября 2015 года для защиты прав дольщиков были введены новые требования к страховым организациям, которые заключают договоры страхования застройщика, в том числе и к размеру собственных средств компании. Одновременно вступили в силу и требования со стороны Центробанка.
И, наконец, с 1 января 2016 года создан дополнительный механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства компании-застройщика: теперь юрлица в случае банкротства застройщика могут выкупать из конкурсной массы земельные участки с расположенными на них объектами незавершенного долевого строительства. При этом к новому владельцу автоматически перейдут обязательства перед дольщиками, которые он должен будет выполнить. Мнения по поводу перечисленных мер существуют разные — строителей, например, эти ограничения радовать не могут. И их, конечно, можно понять — если это строители добросовестные. Но люди, отдающие свои деньги (порой заемные) за несколько бумажек с печатью, безусловно нуждаются в защите. И на сегодняшний день она выглядит именно так.
P. S. Уже после того, как материал был написан, в редакцию обратились дольщики строительства, которое ведет на Большой Подгорной, 46, ООО «Риэлтстрой-НЭБ». По их словам, изначально сдача дома была назначена на 2013 год, затем ее перенесли на август 2016-го, однако вот уже несколько месяцев работы на объекте не ведутся. На контакт, уверяют дольщики, застройщик не идет, поэтому реальной картины происходящего они не имеют. Мы обязательно расскажем об этой истории более подробно — должен же этот источник бед когда-то иссякнуть!
