Алексей Торопов: «Новая кадастровая оценка земли, прежде всего, ударила по торговле»

Одной из самых обсуждаемых тем последнего месяца стала кадастровая оценка земли в Томске. Точнее, переоценка. С 1 января этого года вступили в силу новые параметры кадастровой оценки городской земли. Сугубо «технический» документ, влияющий исключительно на размер не самого крупного для хозяйствующих субъектов земельного налога, стал причиной настоящего информационного взрыва. Мало того, в начале прошлой недели предприниматели сразу с нескольких крупнейших рынков Томска пикетировали мэрию с требованием срочно пересмотреть ставки земельного налога, который, по их словам, ставит рынки на грань выживания.

Власти тоже не стались в стороне от бушующих кадастровых страстей. Вице-губернатор Оксана Козловская вскоре заявила, что «новая кадастровая оценка земли обоснована, а руководители рынков обязаны создать прозрачную схему своих доходов и не перекладывать увеличение стоимости земельных участков на арендаторов торговых мест». Разобраться в том, чьи требования справедливы — предпринимателей, заявляющих, что их попросту разоряют, или власти, стремящейся наполнить оскудевший городской и областной бюджеты, неспециалисту сложно. Потому мы обратились за консультацией к председателю Ассоциации коммерческих организаций Томской области Алексею Торопову.

— Вокруг новой кадастровой оценки земли много спекуляций. В частности утверждается, что выросшее налоговое бремя не является таким уж неподъемным, просто коммерсанты не желают расставаться с дополнительным процентом рентабельности.

— В том то и дело, что ситуация для многих предпринимателей действительно близка к катастрофической. Ведь земельный налог, рассчитанный по новой кадастровой стоимости, у многих организаций полностью перекрывает показатели по прибыли. И даже показатели прошлого года. А все мы понимаем, что в этом году доходы значительно упадут. К примеру, для Центрального рынка земельный налог вырастает почти в 5 раз. В рублях это означает рост с полутора миллионов рублей в год до 5 миллионов 900 тысяч. Если посмотреть по томскому ГорПО, основными объектами которого являются Центральный рынок и Хромовка, то даже при условии сохранения объемов прибыли прошлого года, что маловероятно, с новым налогом на землю рентабельность всего ГорПО составит 0,35%. А всем нам понятно, что прибыли прошлого года нынче не получить. Значит, рентабельность ГорПО будет отрицательной. Следствием этого может стать банкротство и, без преувеличения, тысячи предпринимателей останутся на улице.

— Какой бизнес, в первую очередь, оказался под ударом?

— Новая кадастровая оценка земли, прежде всего, ударила по торговле. Особенно по представителям отрасли, имеющим малоэтажные торговые строения. То есть по розничным рынкам, но не только по ним. Еще в марте, когда ассоциация впервые стала поднимать эту проблему, мы говорили преимущественно о рынках. Однако за прошедшие месяцы к нам обратились и крупные торговые центры, и автоцентры, продающие новые автомобили, и предприятия, занимающиеся не столько торговлей, сколько производством. Не менее сильно кадастровая оценка бьет по всей системе потребкооперации. Например, по магазинам на присоединенных территориях, которые выполняют в большой мере социальную функцию. Для таких вот магазинов бремя земельного налога в ряде случаев выросло в десятки раз! Суммы земельного налога значительно превышают всю совокупную выручку.

— Не так давно вице-губернатор Оксана Козловская заявила, что владельцам рынков нужно просто раскрыть структуру собственных доходов и тогда всем станет ясно, что выросшее налоговое бремя не так уж неподъемно для бизнеса…

— Что характерно, именно рынки, входящие в Облпотребсоюз, первыми забили тревогу. И представили в областную и городскую администрации полный пакет документов с указанием структуры собственных доходов, нормами рентабельности и так далее. Стало понятно, что нет там никаких сверхдоходов, нет «серых» зарплат и прочих «теневых» денег. Однако буквально сразу же началось то, что я лично называю «оправдательным пиаром» — заявления о запредельной рентабельности рынков, скрытых от глаз доходах и так далее. Видимо, такие заявления с удовольствием воспринимаются обывателями или самими чиновниками.

Если высокие ставки земельного налога нужны для наполнения оскудевшего бюджета, может лучше сэкономить на пиаре? Навскидку, на пиар только по этому вопросу с марта по июнь затрачено никак не меньше миллиона — телевидение, газеты, радио... А при этом вопросы — то постепенно снимаются, решение предприниматели совместно с администрациями находят. Но пиар работает в прямо противоположном направлении.

— То есть, ситуация отнюдь не тупиковая? Какие-то варианты выхода прорабатываются?

— Разумеется. Я не хочу сказать, что власти предержащие вовсе не идут на диалог с предпринимателями. Наоборот, 7 апреля вышло постановление губернатора, приостанавливающее действие новой кадастровой оценки земли, в начале апреля и начале мая вышли в свет две рекомендации от администрации области к муниципалитетам с просьбой рассмотреть возможности введения дифференцированной ставки земельного налога для землепользователей. Однако это только первые шаги, которые позволили нам, в диалоге с властями, нащупать основные пути выхода из сложившейся, весьма непростой для бизнеса, ситуации.

— И каковы же эти пути?

— Таких путей можно назвать четыре. Первый, не оспаривая результатов переоценки кадастровой стоимости земли, изменить ставку налога для отдельных землепользователей. Этого предприниматели ждали от городской думы — в компетенции депутатов назначать ставку земельного налога внутри города. Но ставка была снижена для социальных категорий землепользователей, областных и муниципальных учреждений, частных подворий. Тот же подход можно применить и к предпринимателям — решить вопросы по наиболее болезненным участкам. Например, для потребкооперации. Причем, мы же не настаиваем на «замораживании» суммы налога на прежнем уровне. Нет. Мы говорим — давайте поднимать налог, но в разумных пределах. Что бы на 20-30% увеличить налоговую нагрузку на рынки, что в свою очередь позволит рынкам не поднимать стоимость аренды торгового места, нужно назначить ставку налога 0,4%, вместо 1,5%, принятых сейчас. Это позволит избежать ухода предпринимателей и последующего социального взрыва.

Второй вариант — в судебном порядке оспаривать саму кадастровую стоимость земельных участков. По ряду объектов этот вариант действительно возможен. Но нужно отдавать себе отчет, что на время судебного процесса для землевладельца будет действовать старая налоговая ставка. Соответственно, бюджет недосчитается значительных сумм, на которые рассчитывает. Кроме того, после завершения процесса может оказаться, что кадастровая стоимость участка даже ниже предыдущей. К примеру, на рынке «Хромовка» старая кадастровая стоимость составляет 76 миллионов, с первого января она поднялась почти до 400 миллионов, мы же располагаем данными, что реальная стоимость участка составляет 42 миллиона. Нетрудно подсчитать, какую сумму потеряет городской бюджет.

Третий путь, смена заявленного вида деятельности у землевладельца. Например, с торговли — на складское дело. Есть примеры, когда склады зарегистрированы как торговые площади, а ставка налога для торговли значительно выше. Хотя есть и противоположные примеры, когда некоторые рынки зарегистрированы по другим видам деятельности и для них «раскачивание» темы новой кадастровой оценки только во вред.

И, наконец, есть четвертый путь — перемежевание земельных участков с разделением их по видам деятельности, что приведет к дифференциации налоговых отчислений. У тех же автоцентров собственно под торговлю отведено меньше половины принадлежащей им земли, остальное — это подъездные пути, стоянка для покупателей и так далее.

Другой вопрос, что делать перемежевание для некоторых объектов очень дорого — около 70 тысяч для магазинчика на присоединенных территориях. Эта сумма сопоставима со всей совокупной прибылью магазина за год. Если мы сумеем пройти по этим четырем направлениям, основные проблемы по земельному налогу будут сняты.

— Как эта проблема выглядит в разрезе роста цен?

— Когда закончится действие губернаторского моратория, вступит в действие постановление , тем, кому платить налог поквартально, придется платить. Если ни один из четырех вариантов не будет использован, рынки будут вынуждены поднять стоимость аренды торгового места. Для предпринимателей, торгующих на рынках, это основная статья расхода, она превышает даже расходы на закупку товара. Если арендная плата поднимается на 10%, автоматически цены вырастут на 15-20%.

Это понимают и в администрации. Сегодня администрации рынков, по крайней мере входящих в ГорПО и «Ассоциацию коммерческих организаций» взяли на себя обязательство не повышать стоимость аренды в случае, если налоговое бремя для них вырастет не более чем на 30%. Но это соглашение действительно на 2009 год. В 2010-м возможен как рост ставки земельного налога, так и аренды торгового места. Но сегодня этот вопрос может быть решен, ситуация же 2010 года пока почти непредсказуема. Поэтому сегодня главное — не позволить увеличиться арендной плате за торговое место. Эта мера позволит избежать роста цен.