Владимир Петровский: «Высокие технологии доступного жилья»
Строительная фирма «Рекон» развивает в Томске уникальную технологию жилищного строительства
В условиях финансового кризиса первой под удар попала строительная отрасль. На сегодняшний день в Томске именно строительные компании имеют самую большую задолженность по налогам и зарплатам перед своими сотрудниками. Несмотря на усилия власти по обеспечению крупнейших компаний федеральными и региональными заказами, многие известные организации уже не скрывают, что стоят на грани банкротства.
В то же время не слишком известная строительная фирма «Рекон» не только не сбивает темпов строительства, но заявляет о скором запуске уникального микрорайона «Мокрушинский», который, по словам ее представителей, вырастет в районе площади Южной уже к концу нынешнего, кризисного года. Как удается в условиях кризиса не самой крупной строительной компании реализовать столь амбициозный проект — об этом портал vtomske.ru решил расспросить директора компании «Рекон» Владимира Петровского.
— Насколько я понимаю, компания «Рекон» работает в Томске недавно…
— Это не совсем так. Основной профессиональный костяк нашей строительной компании работает с 1991 года, то есть 12 лет. Мы работали под разными названиями, были разные формы собственности, но три года назад мы закупили в Чебоксарах брэнд «Рекон» вместе с уникальной строительной технологией высотного домостроения, которую с тех пор и развиваем на томской земле. Чебоксарцы в свою очередь закупили эту технологию во Франции около 20 лет назад, обогатили ее собственным опытом, запустили завод по производству технологических линий для работы на конкретных строительных объектах. Аналогичные заводы работают в 40 регионах России, технология была одобрена Росстроем как самая прогрессивная в силу высокого инновационного потенциала, удешевляющего процесс возведения высотного дома до 25%. Кроме того, технология «Рекон» вдвое сокращает сроки строительства и требует в четыре раза меньше людских ресурсов.
— Ваша компания развивается по пути, обозначенному лидерами томского строительного рынка. В ее составе имеется и собственное производство стройматериалов, и строительная группа, и финансовый блок. Это так?
— Да. Наша компания еще не получила широкого развития, однако все условия для дальнейшего превращения фирмы «Рекон» в полноценный финансово-строительный холдинг уже созданы. Финансовый сектор обеспечивает «Промрегионбанк», финансирующий наши проекты и обеспечивший нам закупки строительной техники. Добыча сырья для производства оригинальных стройматериалов ведется на собственном карьере. В состав фирмы «Рекон» входит четыре юридических лица: помимо «Промрегионбанка» это собственно компания «Рекон», выступающая заказчиком при строительстве объектов, компания «Квадро», выполняющая весь комплекс проектных работ и являющаяся генеральным проектировщиком, а также строительная компания «Квант», которая выпускает строительные материалы и выступает в роли генерального подрядчика. Сегодня, в условиях значительного снижения платежеспособности клиентов, работа по замкнутому циклу — от производства стройматериалов до сдачи законченных жилых домов — обеспечивает как высокую «живучесть» компании, так и значительное снижение себестоимости квадратного метра. Сторонний проектировщик требует за работу порядка 10% от стоимости строительства, свой же проектировщик сокращает эти затраты до 2%. Собственное производство стройматериалов обеспечивает экономию до 10% затрат, а использование собственной строительной техники дает удешевление строительства еще на 5-7%. Входящая в структуру компании фирма-заказчик, оформляющая землеотвод, избавляет от необходимости покупать строительные площадки на рынке, что также снижает себестоимость объекта в несколько раз.
Технологии нового века
— Самой распространенной в Томске строительной технологией является кирпичное домостроение. Здания из красного кирпича стали своего рода символом последних десятилетий. Насколько я понимаю, фирма «Рекон» выводит на строительный рынок новый строительный принцип…
— Технология «Рекон», которую на практике реализует наша компания — это технология сборного каркасного домостроения. Сборное каркасное строительство — это переворот в технологии возведения высотных зданий. Причем переворот антикризисный, поскольку он позволяет в разы сократить себестоимость квадратного метра жилья. Она зарождалась в рамках известного в Томске каркасно-монолитного домостроения, однако ее разработчики, образно говоря, шагнули далеко вперед. Что такое каркасное здание в сравнении с традиционным для Томска кирпичным домом? Каркасный высотный дом весит в четыре раза меньше, чем кирпичный. Для строительства 14-этажного дома из кирпича потребуется израсходовать в четыре раза больше материалов и для монтажа потребуется в четыре раза больше рабочих. А с учетом трудозатрат на производство того же кирпича совокупная стоимость кирпичного здания в 6-7 раз выше, нежели каркасного. Нам требуется в шесть раз меньше рабочих рук, в то время как скорость строительства значительно выше. 10-15 строительных рабочих фирмы «Рекон» за месяц возводят три этажа. 12 этажей на первом объекте микрорайона «Мокрушинский» были построены за три месяца, при том, что рабочие трудятся всего в одну смену. Технологией же предполагается темп строительства семи этажей в месяц.
— Как Вы уже сказали, само по себе каркасное домостроение в Томске уже известно: СУ «Монолит» и компания «Паводок» строят здания на основе заливных каркасов уже много лет. Чем технология «Рекон» отличается от технологий предшественников?
— Мы применяем технологию сборных каркасов, отлитых в стационарных заводских условиях, в отличие от наших предшественников, заливающих элементы каркаса прямо на строительной площадке. Все элементы каркаса будущего дома фирма «Рекон» изготавливает в специально оборудованных цехах с особыми условиями. При их изготовлении мы не зависим ни от погодных условий, ни от температурных перепадов. В результате мы получаем возможность использовать высокопрочный бетон марки 600 или даже 800. Использовать такой бетон прямо на площадке невозможно — он слишком быстро «схватывается», его не довезти до стройки. А вот в закрытом цехе это сделать несложно. В результате наши несущие колонны имеют марку 600-800, в то время как несущие балки монолитного каркасного здания имеет марку 200-300. Наше здание не в пример прочнее. Это позволяет нам дополнительно облегчить конструкцию — особо прочного бетона требуется меньше, значительно сокращается расход металлической арматуры. Кроме того, технология «Рекон» предполагает использование преднапряженных железобетонных изделий. Мы не просто укрепляем балки арматурой, но обеспечиваем ее предварительное напряжение: попросту говоря, натягиваем арматуру как струны. Преднапряженная арматура обладает иными физическими свойствами, что позволяет сократить расход металлоизделий на 20-30%. Кроме того, для строительства здания с технологией сборного каркаса, требует в 5-6 раз меньше рабочих рук. Опять же наша технология позволяет не зависеть от зимних температурных пиков: заливать каркас в 30-градусный мороз просто невозможно, а элементы сборного каркаса отливаются в отапливаемых цехах. Соответственно простоев по причине колебаний температуры на нашей стройплощадке не бывает.
— Хорошо, каркас возведен. Однако здание все-таки состоит из стен и крыши, а железобетонная конструкция — это только его «скелет». Какие материалы используются для возведения собственно стен здания?
— До последнего времени при строительстве каркасных зданий мы использовали кирпич. Просто нам кирпича требовалось в 6-8 раз меньше, поскольку не было надобности строить несущие стены шириной в 1,2 метра, ведь роль несущих конструкций выполняет каркас. Мы возводили стены толщиной 250 см и утепляли ее снаружи пенопластом, закрытым вентилируемыми фасадами. Однако при строительстве микрорайона «Мокрушинский» мы применили новую технологию. Здесь стены своих высоток мы строим из монолитного полистиролбетона. При этом фасадная часть стены облицовывается керамогранитом прямо в процессе заливки стены. Тут мы убиваем сразу двух зайцев: мы получаем красивые здания, облицованные керамогранитом, и при этом нам не требуется ни каменщиков для строительства стен, ни подъемных кранов. Необходимые для строительства 17-этажного дома шесть тыс. кубометров полистиролбетона мы подаем в опалубку насосом. В результате мы получаем легкие стены 33 см шириной, в семь раз легче кирпичных, с теплопроводностью, адекватной теплопроводности 2,5-метровой кирпичной стены.
-— То есть проблема промерзания стен, более чем актуальная в нашем суровом климате, полностью решена?
— Именно так. Чем хорош полистиролбетон: его морозостойкость и долговечность превышают аналогичные показатели всех прочих строительных материалов. Есть такое понятие «точка росы», когда при замерзании и последующем оттаивании строительного материала он постепенно утрачивает прочность и приходит в негодность — «точка росы» смещается внутрь здания. А полистиролбетон настолько прочен и морозоустойчив, что «точка росы» в нем не перемещается. Он попросту не пропускает холод внутрь себя, соответственно его качества не меняются в течение 100 лет. Он не разлагается от мороза.
Район строительных инноваций
— Несколько слов о главном проекте «Рекон» — микрорайоне «Мокрушинский». Насколько я понимаю, именно здесь томичи смогут в полной мере ознакомиться с достоинствами новых строительных технологий?
— Так сложилось, что технология «Рекон» и площадка бывшей нефтебазы на площади Южной попали в наши руки практически одновременно. Почти три года заняли согласования землеотвода, параллельно шло строительство цеха по производству элементов каркасов зданий, закупалось оборудование, обучался персонал. Проект два года проходил экспертизу, согласования. Строительство началось всего четыре месяца назад. И уже построено 12 этажей первого дома микрорайона. И это в условиях ограниченных финансовых ресурсов. В условиях ограниченного финансирования мы пока не можем показать истинные темпы строительства по технологии «Рекон». Что же касается микрорайона «Мокрушинский», это будет комплекс высотных зданий, общий объем — 4000 квартир различной площади и гаражный комплекс на 3600 гаражей. Высотные жилые дома — в 14, 17 и 22 этажа, фасадная часть микрорайона, выходящая на площадь Южную, будет представлена 30-этажным торгово-офисным зданием. Первые этажи всех домов микрорайона будут занимать магазины и объекты социального назначения: ЖКО, поликлиника, юридическая служба, стоматология, два детских сада, строительство которых будет финансировать застройщик. Кроме того, в микрорайоне будет возведен спортивно-оздоровительный комплекс общей площадью 12 тыс. квадратных метров в трехэтажном исполнении. Там будет 50-метровый бассейн, крытые теннисные корты, зал для мини-футбола, волейбольный зал. Кроме того, будут отведены помещения и для относительно новых видов спорта — крытый велодром, скалодром и так далее. Мы полагаем, что этот спортивный комплекс будет востребован жителями Южной, ведь их основную массу составляют студенты.
— Если строительство спортивного комплекса можно понять — потенциально это весьма доходный объект и покупатель на него наверняка найдется, то с детскими садами и поликлиникой, строящимися за счет застройщика, ситуация просто удивительная. Вы собираетесь построить эти объекты и передать их городу?
— Нет, не совсем так. Те же детские сады будут располагаться в первых этажах высотных зданий. Два детских сада на 120 мест каждый, в которых будут размещаться дети нашего микрорайона. Думаю, что на построенные нами помещения детских садов найдутся арендаторы или даже покупатели, и детские сады будут работать как коммерческие дошкольные учреждения.
— Какие квартиры будут преобладать в микрорайоне «Мокрушинский»: дорогие крупногабаритные «элитного» класса или «бюджетные»?
— Мы для себя поставили задачу построить не «элитный поселок» вроде «Поля чудес» в высотном исполнении, а создать микрорайон, доступный для большинства покупателей, с квартирами, наиболее востребованными сегодня на рынке. Порядка 70% квартир «Мокрушинского» — это однокомнатные квартиры площадью от 26 до 44 квадратных метров. При этом даже самые скромные из них — 26- и 28-метровые малогабаритные квартиры, которые сегодня являются лидерами продаж, — являются полноценными жилыми помещениями с кухней, комнатой 14 или 18 «квадратов», лоджией, санузлом и душем. Все необходимые удобства в такой квартире имеются, только построены они в уменьшенном варианте. Но такими квартирами предложение не исчерпывается. В наших высотках будут строиться и двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Имеется возможность объединения нескольких квартир в одно помещение. При этом надо понимать, что дома будут красивыми, облицованными керамогранитом, благоустройство в микрорайоне так же будет в лучшую сторону отличаться от всех аналогичных проектов Томска. Дворы будут выложены импортной тротуарной плиткой из натурального камня, которая, в отличие от изготовленной в Томске, не развалится через 3-4 года, у домов будут большие дворы 150 на 100 метров, полностью отведенные для детских сооружений и мест отдыха жителей. Мы не стали «уплотнять» территорию, выстраивать каменные джунгли. При этом дворы будут освобождены от автомобилей. Кроме того, к территории микрорайона примыкает территория Ботанического сада, которая в ближайшее время будет открыта для посещения. Соответственно под боком у наших жителей будет собственный парк в 120 гектар. От железной дороги микрорайон будет отделять сквер шириной 50 метров, который станет зоной отдыха.
— Одной из отличительных черт возводимого «Реконом» микрорайона является утверждение, что вы, дескать, решили для жителей вопрос с парковочными местами. При этом вы утверждаете, что внутридворовые территории будут освобождены от автомобилей. Как же будут парковаться будущие жители «Мокрушинского»?
— В нашем проекте предусмотрено строительство трехэтажного гаражного комплекса на 3500 боксов. Это будет уникальное для Томска сооружение — гаражный комплекс такой степени сложности ни одна строительная компания еще не возводила. Ни в одном из новых микрорайонов, которые сейчас растут как грибы, проблема парковки автотранспорта и обеспечения жителей гаражами не решена. На 4000 квартир, которые будут построены в микрорайоне «Мокрушинский», будет построено 3500 гаражей, поскольку почти каждая семья потенциально владеет автомобилем. При этом мы понимаем, что гаражный комплекс, с учетом подъездных путей, рамп и эстакад, требует куда больших площадей, нежели высотный жилой дом. Оценив все возможности, мы остановились на масштабном подземном гаражном комплексе, что обеспечивает и компактность самого сооружения, и доступность его для всех жителей микрорайона. В то же время освобожденные от транспорта дворы будут отведены для благоустройства, детских площадок и просто мест отдыха жителей.
О себестоимости и финансовой устойчивости
— Насколько мне известно, проект «Мокрушинского» стал победителем сразу нескольких престижных специализированных выставок.
— Это действительно так. Инновационные технологии строительства вместе с гармоничным проектным решением — обилием пространства для благоустройства и отдыха жителей, спортивный комплекс, а также решением проблемы обеспечения жителей местами в детских садах и размещения автотранспорта принесло фирме «Рекон» победу сразу в четырех конкурсах. Мы получили золотую медаль на престижной международной выставке, проходившей в Новосибирске, на которой были представлены проекты более чем от 1000 участников. Конкурентами были москвичи, питерцы, «ТДСК» выставил свой проект микрорайона «Высотный». Однако победителями стали мы. Также мы победили в общероссийской выставке, на которой были представлены строительные проекты из 40 регионов России, и дважды получали «Гемму» в номинации «Лучшие товары и услуги Сибири».
— Остается последний вопрос – это стоимость квадратного метра жилья в таком уникальном микрорайоне.
— Могу сказать следующее: себестоимость квадратного метра составляет 22 тысячи за квадратный метр. Цена продажи будет зависеть от рыночной конъюнктуры. У фирмы «Рекон» уже были проблемы, когда ряд высокопоставленных чиновников обвиняли нас чуть ли не в жульничестве, поскольку, по их мнению, себестоимость строительства не может быть такой низкой. Мы с документами в руках доказали на совещании в «белом доме», что это утверждение ошибочно. Инновационные технологии строительства позволяют нам возводить полноценные дома вдвое-втрое дешевле, чем у конкурентов. В прошлом мае, когда рынок был откровенно «перегрет», мы продавали жилье по 44 тысячи за квадратный метр, в нынешнем январе по себестоимости — 22 тысячи за «квадрат». Фирма «Рекон» к счастью может это себе позволить: продавая по себестоимости, мы обеспечили себя заказами, что позволило не «просесть» в условиях десятикратного падения спроса. Все томские «каменные» строительные фирмы сегодня продают квартиры по цене ниже себестоимости — от 29 до 19 тысяч за «квадрат». Сверхнизкая себестоимость строительства «Рекон» позволяет нам «выруливать» в условиях кризиса: нам не приходится уходить за границу себестоимости, мы в сегодняшних условиях не «проедаем» финансовых ресурсов. Мы не стоим на грани банкротства, как многие именитые конкуренты, не просим помощи у властей, не «выхаживаем» в коридорах мэрии и обладминистрации подрядов. Нам это просто не нужно, поскольку высокие технологии строительства обеспечивают высокую степень финансовой устойчивости компании «Рекон».
Строительное Предприятие РЕКОН
Россия, 634045, Томск, ул. Мокрушина, 15
тел.,факс. 42-45-74, 41-18-41
http://rekon.tomsk.ru/
