Владимир Фурсин: «Новая система капремонта выгодна ТСЖ и кооперативам»
Знаете ли вы, какой способ управления в вашем доме? Бывали ли вы на собрании собственников? Видели ли договор с вашей управляющей организацией? На эти вопросы многие отвечают отрицательно, хотя почти каждый недоволен состоянием своего подъезда или ремонтом крыши. А тут еще новая система капитального ремонта многоквартирников вводится с 1 января. О том, как извлечь из нее максимальную выгоду для своего дома, а также, чем ТСЖ сегодня уступает жилищному кооперативу, порталу рассказал юрист в сфере ЖКХ Владимир Фурсин.
— С 2014 года начнет работать новая система капремонта многоквартирников, когда средства будут накапливаться в специально созданном региональном фонде. Так государство хочет приостановить рост процента износа домов. Что об этом думаете вы?
— Денежные средства, поступающие региональному оператору в общий фонд, будут значительными. Смогут ли власти направлять их в полном объеме на капремонт, или же они будут «крутиться», покажет время. У населения есть опыт такой «складчины», когда в итоге деньги на капремонт пропали, работы произведены не были, и крайних не нашли.
— В чем вы видите плюсы и минусы новой системы?
— Возможно, население наконец задумается над тем, кому, за что и сколько платить в сфере управления, содержания и ремонта общедомового имущества. Это стало бы огромным плюсом. Минус же в том, что, по сути, вводится косвенный жилищный налог на региональном уровне.
— Насколько изменится сумма взносов жильцов многоквартирников на капремонт?
— Не могу сказать точные цифры, но она увеличится — на размер оплаты за капремонт. Если раньше по закону оплата на капремонт дома собиралась при наличии решения собственников, то теперь ее будут взимать, независимо от такого решения.
— Многие томичи боятся, что собранные ими деньги пойдут на оплату ремонта другого дома. Что новостройки по сравнению с ветхими домами будут выглядеть менее нуждающимися в ремонте. Как этого избежать?
— Все будет зависеть от того, какой способ управления выбрана собственниками многоквартирника. И здесь в плюсе окажутся ТСЖ или жилищные кооперативы. Ведь, если вы имеете непосредственный способ управления домом, ваши деньги будут уходить региональному оператору, то есть попадать в общую копилку. А ТСЖ и кооперативы смогут открыть собственные счета, на которых будут аккумулироваться собираемые средства. И тратиться они будут только на их дом. А вот забрать свои средства у регионального оператора будет гораздо сложнее.
— А как новая система отразится на работе управляющих компаний?
— Статья расходов на ремонт многоквартирников была одной из самых лакомых для управляющих компаний. В свете новой системы капремонта домов им нужно быстро поставить свой жилой фонд в программу капитального ремонта. Так они смогут «освоить в свою пользу» часть средств, выделенных на капремонт, по прежней схеме. Пример: пенсионерка обратилась в правоохранительные органы по поводу работы своей управляющей компании. По результатам экспертизы выяснилось, что из 278 тысяч рублей, которые организация списала на ремонт крыши, реально потрачены 45 тысяч.
Другой пример. В нашем доме капремонт крыши площадью в 4,5 тысячи квадратных метров обошелся в 3,5 миллиона рублей. В соседнем доме крышу площадью 800 «квадратов» отремонтировали за более чем два миллиона. Деньги были получены в рамках федеральной программы, и УК потратила их по своему усмотрению. В ТСЖ или кооперативе так не получится, поэтому управляющие организации не горят желанием с ними работать. Ведь, если организация плохо делает свою работу, собственники могут расторгнуть с ней договор и нанять новую.
— А в вашем доме ТСЖ или кооператив?
— Мы попробовали разные варианты. Сначала создали кооператив, затем пожили при непосредственном способе управления, а потом, когда появилась федеральная программа по капремонту, создали ТСЖ и получили около 16,5 миллиона рублей на свой дом — больше, чем кто-либо в области. На эти средства нам заменили все десять лифтов, откапиталили крышу. После этого мы отремонтировали подъезды и поставили там пластиковые окна, заменили коммуникации. У нас железные двери на сушилках, видеокамеры на первых этажах. И мы стоим в очереди на утепление фасада.
— То есть продвинутые томичи должны выбирать ТСЖ?
— Раньше, но не сегодня. Государство, похоже, испугалось массового создания ТСЖ. Потому что собственники начинают сами управлять своим домом, перестают нуждаться в чиновниках, становятся самостоятельными. А дальше они начнут своими силами осваивать микрорайоны и районы города? Это чревато. Поэтому сегодня через подзаконные и законодательные акты ТСЖ начали ограничивать — стало больше проверок, больше отчетности. Так, с этого года в Томске для регистрации ТСЖ нужно, чтобы больше половины собственников, проголосовавших за создание товарищества на общем собрании, пришли к нотариусу и за госпошлину заверили свои подписи под протоколом. Создать кооператив гораздо проще: пять-шесть собственников, уполномоченных общим собранием, просто пишут протокол решения. Для его принятия достаточно согласие 26 процентов собственников из 50-ти, пришедших на собрание.
— И какой способ управления домом чаще всего выбирают томичи?
— А они не выбирают... Сегодня жители многих домов с удивлением узнают, что в их домах выбран непосредственный способ управления. Как выясняется, сделано это на основе поддельных протоколов собраний. При этом в бумагах сказано, что обслуживать дом будет специально нанятая управляющая организация. Но по договору с такой компанией функции управления домом остаются у нее, а не у жителей.
Сегодня у УК два варианта — отбирать жилой фонд у коллег или забирать его у ТСЖ и кооперативов. На Иркутском тракте сейчас так и происходит — в ряде домов появляются протоколы с решением о смене ТСЖ на управляющую организацию. Бывает и по-другому. Не так давно мы оспаривали решение по одному из многоквартирников Советского района, жители которого вдруг решили платить больше своей УК. При этом собственники заявляли, что под этой бумагой не подписывались. На суде выяснилось, что аналогичные собрания были проведены в других домах, обслуживаемых данной УК, и на повестке там стоял тот же вопрос.
— В таком случае стоит напомнить о преимуществах ТСЖ и кооперативов перед непосредственным способом управления домом.
— Во-первых, взаимодействие с управляющей организацией строится просто. Если жильцы ею недовольны, а в доме непосредственное управление, то для смены УК нужно проводить общее собрание. В то время как при ТСЖ или кооперативе достаточно решения правления дома. Во-вторых, деньги, собираемые на ремонт дома, аккумулируются на счету ТСЖ или кооператива. Соответственно, если управляющая организация плохо работает или не работает вообще, ей ничего не платится — деньги остаются у собственников. В-третьих, при заключении договора с управляющей организацией содержать дополнительный штат дворников или сантехников не нужно, то есть идет экономия средств собственников, так как дополнительные налоги никуда не платятся. Более того, деньги, собираемые в рамках ТСЖ или кооператива и передаваемые юрлицу, — это доход, не облагаемый налогом.
Непосредственный же способ управления многоквартирником выгодна только управляющим компания. Чтобы заставить их работать, нужно ежегодно проводить собрание собственников, утверждать перечень работ и услуг, размеры их финансирования, порядок выполнения намеченных действий... Все эти вещи регламентированы разными документами, о которых собственники в большинстве своем даже не подозревают.
— Тем не менее, жители все чаще обращаются в контролирующие инстанции за пересчетом начислений за комуслуги, судятся с УК. Недавно сразу несколько томичей обратились с жалобами на двухдневное отключение воды в двух районах города. Прогресс...
— Люди просто понимают: никто, кроме них, не позаботится об этом. Проблемы в сфере ЖКХ государство решить не в силах. С теми же энергетиками ничего сделать не могут, а тарифы ежегодно повышаются.
Не устаю приводить пример: жилищному кооперативу «Белое озеро» в доме на Ачинской, 39б, «ТГК-11» предъявило 309 тысяч основного долга за тепло и проценты — итого 333 тысяч. В суде выяснилось, что долга никакого нет, наоборот — кооператив переплатил энергетикам 66 тысяч, но оплата вносилась несвоевременно, за что с жильцов суд взыскал 900 рублей. Или житель дома площадью 111 «квадратов» обратился за перерасчетом, в итоге ему за зиму «отминусовали» 52 тысячи переплаты. Другой томич с квартирой 108 «квадратов» переплатил 49 тысяч. Зачастую эти вопросы можно решить без суда.
